“商住倒挂”或现写字楼商机

近来，北京、上海、深圳、广州等一线城市的商业地产租金都出现很大程度的上扬。从写字楼方面看，中原地产的数据显示，今年前8个月，北京四环内甲级写字楼租金指数累计上涨了27%。仲量联行则指出，三季度中期深圳甲级写字楼租金上升至历史高位，增长12.1%，月租达到每平方米168元。而同时上海浦西甲级办公楼租金也环比上涨8.8%，创下自2005年以来的最大涨幅。根据中原地产统计，9月广州写字楼价格更是领涨六个城市，租金回报高达5.87%。

另一方面，在租金快速上升的同时，写字楼空置率也在迅速下降。北京的空置率从年初的10%降到了3%，"3%基本上我们认为写字楼是满租的，”中原地产华北区域董事总经理李文杰说："很多写字楼租赁的时候会给楼内的业主预留一部分扩租的面积。”而根据仲量联行的统计数据，深圳三季度甲级写字楼租赁市场需求持续旺盛，全市空置率也是稳步下降至2009年以来的历史最低水平，环比降幅2.9%。

"商住倒挂”或现商机

自2009年以来，伴随着住房市场疯狂及同期商业地产市场的低迷，国内绝大多数城市出现了"商住倒挂”现象（即同一地段的住宅售价超过写字楼甚至商铺的价格），然而，这种现象显然违背了商品价值决定商品价格的基本原理。如今，在多种因素的影响下，写字楼租金的上涨和空置率的同时下降或许正显示了"商住倒挂”中所存在的投资商机。

一方面，虽然写字楼市场准入门槛远远高于住宅市场，但房地产调控带来的溢出效应仍然推动部分资本转向写字楼，令市场资金有意转向"弃宅从商”；另一方面，尽管全球金融市场动荡和世界经济预期下调，但中国经济的持续增长仍然使得商业地产的需求升温。因而在租金上涨的同时，需求仍能旺盛，空置率也在下降，这就使得写字楼乃至整个商业地产都有了一个利好的前景。

审时度势细挑选

那么在此种环境下，对于经济增长过程中因供量小、需求大等因素带来较高投资回报率的写字楼来说，投资者应如何选择呢？相对而言，写字楼面积较大、投资总价较高且变现周期长，个人投资者更应注重审时度势的精挑细选，"弃宅从商”的也要考虑到写字楼市场的不同之处。

首先，写字楼更看重的是租金收益而非本身的升值空间。与住宅投资不同的是，一方面是因为写字楼的租金收益较高，有较好的回报率；另一方面也是由于较高准入门槛，相比住宅来说二手写字楼的成交量要小很多，若没有下家接手，升值幅度再大也缺乏意义。虽然一般投资者也会购买二手写字楼，但购买价格仍主要根据租金收益来计算。

其次，投资写字楼就要计算年回报率，考察目标楼盘的投资价值。参考衡量一栋物业价格合理与否的基本公式为"年收益×15年=房产购买价”，投资者应当第一时间考虑租金收益、投资回报时间、可能的风险损失等等，计算成本及价值。

第三，影响写字楼档次、租金的主要因素通常就是区位资源，所以中心城区往往具有更高的投资价值。而当下写字楼市场所现的商机也更多地体现在经济形势、投资环境等方面，考虑到需求影响租金和空置率，考察区位优势，寻找人流、物流、信息流、资金流的聚集处显得尤为重要。如目前跨国企业对上海浦西商业地产的需求、深圳的政策扶持和总部经济、北京西二环地区的高端产业聚集等等，都体现了这一点。

另外，符合自身和区域定位的写字楼品质也很重要。如交通便利性、停车场设计、建筑品质、内部布置、电梯质量、采光通风等等，都会影响使用者的用户体验，需要投资者逐一比较、实地考察感受，认清该写字楼的优劣、与目标客户群定位的适合度等等。

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