亚太区就业势头增长为写字楼租赁市场带来租赁需求

       领先全球的房地产服务商戴德梁行8月4日发表的2016年戴德梁行亚太区写字楼市场年中展望报告指出，由于2017年租用需求增加，亚太区大部分租赁市场的租金价格将上涨，其中有14个城市的租金价格预计将达到历史新高。强劲的租赁需求推高租金价格，而在成本控制至关重要的经济环境下，这一趋势可能为企业带来更大的压力。
根据报告显示，香港中区商业区的租金高居榜首，一方面是由于该区受惠于中资公司的强大租赁需求，另一方面则是由于中区在香港地理位置上的优越性。在过去两年中，中资机构的需求对香港中区写字楼市场的复兴至关重要，让中区甲级写字楼租金一路飙升，接近2011年的上一次高峰，空置率也极低，中区今年6月份的空置率已经跌破5%。然而，由于全球经济及中国经济增长预期降低，中区租赁的增长速度也会相应放缓。
虽然如此，大部分业主都尽力挽留其最大的租户，让空置率继续维持在低水平。因此，中区租金有望继续高企，甚至还会有少许增长。另外，香港写字楼的租赁需求仍然有增长空间，例如保险公司继续扩张，尤其在非核心区域，而近期香港也迎来了首家大型联合办公空间运营公司。
戴德梁行亚太区企业租赁顾问团队董事总经理JeremyPearson称，亚太区核心城市的租赁成本在国际市场上仍名列前茅，对于那些希望在本地区有所作为的企业来说，在这些核心城市设立办事处是非常重要的。因此，成本控制在办公场所规划仍然是亚太区租户首要关心的问题。
相比之下，新加坡租赁市场将面临大量新写字楼供应所带来的挑战，明年将会有400万平方英尺，也是有史以来最多的写字楼新供应投入新加坡市场。同时，随着跨国银行继续削减业务，租赁业务也在相应减少，而新加坡经济发展放缓，失业率较低，也在进一步抑制租赁业务。
2015至2017年间，新加坡租赁市场空置率预计将增长8-9个百分点，在所有亚太区核心市场中增幅最大。自2015年第一季度以来，中心商务区高档写字楼租金已经下滑超过15%，2016年有可能按年再下降7-10个百分点，最终于2017年趋于稳定。
戴德梁行亚太区研究及投资策略部董事总经理SigridZialcita表示，该次市场低迷只是暂时性的，因为2018年之后新写字楼的建设将会趋于缓和。另外，从经济的角度上来说，新加坡一直在努力将重心转移到服务业，减少对出口的依赖。
然而，虽然市场前景低迷，对新加坡写字楼的投资在2016年第二季度却出现回升。今年新加坡见证了数宗具有划时代意义的地产交易：新加坡亚洲广场1号楼由卡塔尔主权财富基金卡塔尔投资局以25亿美元收购，此项交易成为亚太区过去五年内最大的一宗独栋建筑投资交易，另外，位于百得利路的海峡商行大厦以每平方英尺2600美元的价格被收购，创下新加坡写字楼历年最高出售单价的记录。
戴德梁行亚太区资本市场董事总经理GaryHolis认为，亚太区一直缺少可以出售的资产，而核心资产仍然主导着投资资金的去向，因此投资者对核心资产的竞争将愈演愈烈。其表示，新加坡市场上商机涌现，同时价格也非常吸引，二者合一将第二季度的交易量推向了历史新高。同样，其认为香港、韩国及中国大陆市场上也是商机不断，因为企业和开发商纷纷出售资产来抵销债务，同时循环资金来吸引更多的投资。
今年亚太区的写字楼市场开发周期预期将达到顶峰，可提供1.4亿平方英尺的写字楼新供应，让2017年写字楼新供应面积将达到1.17亿平方英尺。大部分新开发的写字楼都位于新兴市场，明年这些新兴市场上可供租赁的写字楼面积预计将增加30%，而核心市场仅增加15%。然而，供应量的增加是为了满足市场上合理的租赁需求，该需求也将推动今年的租赁成交量达到过去八年以来最高值8900万平方英尺，而且预计2017年将再创新高，成交量超过9200万平方英尺。
除了租赁需求较弱、空置面积将会增加的澳洲珀斯之外，预计2017年所有亚太区的其他市场的租赁成交量都会增加。2017年空置面积的减少将会让东京、悉尼及墨尔本的业主从中获益，强劲的需求将推动甲级写字楼空置率实现7%左右的平衡状态；中国深圳、上海、北京及印度孟买将新增大量新写字楼供应，同时市场成交量也将大幅提升。
SigridZialcita认为，尽管中国经济增速放缓，其服务业仍然在继续扩展，金融服务业和互联网行业的迅速发展尤为显著，这极大提高了需求量。自2014年起，中国政府就将创新与创业列为一项重要国策，中国各地也自此涌现大量的技术企业。
与此同时，2017年大部分新兴城市中的租金价格都将出现1%-2%的适度反弹，只有雅加达的租金价格预计与2015年相比将下降10%。技术与技术服务行业的发展仍然是推动印度写字楼租赁市场反弹的主要催化剂。班加罗尔仍然占据了三分之一的市场需求，在晨奈、海德拉巴、浦那等几个表现突出的城市，由于租赁需求增加，空置率有望跌至个位数。自2015年起，这些市场上甲级写字楼的租金已经提高了10%，明年有望再提升10%。同样，亚太区另一个新兴的外包服务中心马尼拉，预计也将在2017年创下其租赁成交率的历史新高。

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