全球商业地产市场将触底反弹 市场进入供需平衡

在过去的几个季度里，虽然政治和经济领域出现了诸多挑战，但世界主要商业房地产市场上投资者和企业租户的活动持续增长。就2016全年而言，投资和租赁交易额比表现极佳的2015年仅低5%-10%，且2017年有增长潜力。不过，随着新增供应量入市，更多市场逐渐进入供需平衡，未来12个月总体租金和资本价值增速有可能放缓。

 

投资市场逆市上扬

2016年3季度，尽管世界局势存在各种不确定因素，但商业地产交易逆势上扬，表现尤其亮眼。仲量联行数据显示：第3季度投资额达到1650亿美元，年初至今的投资额达到4540亿美元，尽管较去年同期下降了8%，但也推动市场略微收复了1季度和2季度的失地。

 

每年的最后一个季度总是非常关键。在过去几年，3季度到4季度的投资活动增幅至少达到20%。但是，鉴于英国投资市场的不确定性，预计全年交易额将稳定保持在6100-6300亿美元的水平，与2015年全年交易额相比降幅最大可达10%。与此同时，2017年交易额有望回升至近7000亿美元的水平，与2014和2015年的水平相当。

办公楼租赁市场保持稳定

今年第3季度，全球办公楼租赁活动总体水平保持稳定，租赁交易（包括90个办公楼市场）接近1000万平方米，大体与2季度持平，但是较去年同比下降了7%。在美国，就业率的稳健增长继续推动各地区和不同行业的租赁交易良性增长。同时，年初至今，除英国外的欧洲大陆租赁活动增幅达到6%，表现颇令人意外。相比之下，亚太地区的交易量则减少了10%，主要原因是印度和中国的交易量与破纪录的2015年相比减少颇多。

今年前三季度的全球租赁交易量较2015年同比下降4%，这一趋势预计会持续到4季度，也就是说，全年交易量同比2015年可能会减少5%。展望2017年，仲量联行预计全球租赁交易量同样将在4000万平方米左右，与2016年水平接近。

办公楼租金增势放缓

全球办公楼空置率自2010年3季度开始稳步下降，进入2016年4季度，越来越多的迹象显示空置率将保持平稳。当前全球办公楼空置率为12.1%，已连续第2个季度保持不变。预计在2016年剩下的时间和2017年全年，空置率基本会稳定在12%的水平。明年新增交付办公楼有望抑制总体空置率的进一步下降，就区域来看，明年美国和欧洲的空置率总体将呈下降趋势，但亚太地区有可能上升。

根据仲量联行数据显示，今年第3季度，全球优质办公楼的年租金增幅（包括26个主要市场）由2季度的5.3%放缓至3.8%。预计2016年全年的租金增幅约为3%，2017年将进一步放缓至2%左右。美国主要市场的租赁环境会更加平衡，而香港和北京则可能和伦敦、新加坡、圣保罗和墨西哥城一样，加入到租金负增长的行列。

 

零售市场冷热不均

零售物业需求依然集中在优质地段，这些地段的零售物业展现出很大弹性，对品牌体验和消费者服务的重要性日益增加。尽管电商消费市场份额持续扩大，但在持续的净吸纳量以及开发项目量预计达到历史低点的推动下，美国零售市场持续稳步向好。与此同时，欧洲顶级地段零售物业3季度租金实现强劲增长。其中，伦敦NewBond街的最高租金涨幅超过10%。

 

展望未来，预计欧洲黄金地段的受欢迎程度会进一步增强，新的购物中心会持续在大城市涌现。都柏林、伦敦、巴黎、斯德哥尔摩和德国主要城市的增长将会最为强劲。在亚太地区，餐饮业是3季度许多市场需求的主要来源。不过，餐饮业的零售物业租金增长依然受到抑制，中国一线城市、悉尼和墨尔本市场租金增长有限。

物流市场方兴未艾

供应链要求的快速变化正在给物流网络带来更大的压力。新型仓库、选址和租赁理念开始得到实施，这促进了未来创新式个性化物流理念的发展，也为具有弹性的物流市场提供了支撑。3季度，美国市场需求继续超越开发计划，市场继续呈现净吸纳；欧洲市场的平均空置率逐步下降，到年末会达到此轮周期的低点。在亚太地区，第三方物流提供商和电商零售商家选择性地提振了一些地区的需求，其中北京尤为活跃。

 

酒店投资者谨慎观望

地缘政治的不确定性继续迫使酒店投资者谨慎评估他们的投资决策。年初至今，全球酒店投资交易量降至402亿美元，较去年同期减少了40%。全球酒店6个月动态平均交易量表明，交易活动在2015年达到高峰，现在的酒店投资市场处于发展周期的末期。国际投资依然是主要的资本来源，中国大陆成为海外资本的最大来源，占美国跨境投资额的90%。

编辑：