仲量联行：未来一年，穗写字楼新增供应减半

日前，仲量联行发布广州房地产市场一季度数据显示，广州甲级办公楼市场高承租能力的行业仍保持活跃但业主仍以提升商厦租户组合和入驻率作为首要任务，大幅涨租的情况尚未出现。优质零售物业市场方面，全市整体需求仍由体验类租户支撑，一季度广州新项目的开业率良好，全市空置率稳定下降，但全市租金上涨依然迟滞。高端住宅方面，一、二手高端住宅由于供不应求，资本值持续上涨，但三月中旬广州限购政策升级，短期内购房需求与资本值增幅被抑制，但一手高端住宅资本值预计仍将保持稳定。
甲级办公楼：租金环比微涨0.4%，预计租金上涨空间逐渐打开

本季度，除了来自于金融与专业服务类等具有高承租能力的企业仍愿意扩租和搬迁至珠江新城新近竣工的优质项目以外，其他行业的办公扩张计划较为保守，扩充需求没有出现明显增长。

由于珠江新城可供租赁的空间多来自于去年竣工的优质甲级办公楼，租金水平较高，而大部分其他行业的租户出于控制成本的考量，扩租与升级行为都较为谨慎。至于跨国企业，续租仍是他们的首选。另一方面，本季度金融服务业与房地产行业新进驻广州的需求变得活跃。受此支撑，净吸纳量仍达到了13万平方米。

珠江新城有一栋甲级办公楼落成，为全市新增近13万平方米的体量。至此，全市甲级办公楼总存量达到510万平方米。虽然本季度新竣工项目的空置率不低，但受惠于去年竣工项目良好的净吸纳量表现，本季度全市空置率与上季度基本持平，继续维持在12.0%左右。

租金方面，本季度甲级办公楼租金止跌回升，环比微升0.4%。一方面，珠江新城作为全市最大的分区市场仍存有一定空置面积，令该域业主不敢轻易提高租金报价；另一方面，一些去年新竣工的项目为了吸引更多优质租户入驻，目前尚未大幅提升租金。资本值则保持上涨，环比上升1.6%。值得注意的是，可售供应的稀缺令部分自用型买家将目光投向土地市场，寻求自建办公楼的机会。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计未来12个月广州办公楼市场的需求基本稳定，值得留意的是广州已重新开放私募基金注册而其他三个一线城市尚未放宽，他估计未来十二个月内将有更多相关金融企业进驻广州。另外，未来十二个月内新增供应量预计较去年减少一半，空置率将稳步下降，业主对租金的态度也将逐渐强硬。

未来十二个月内，马炜图预计大宗办公楼市场的投资买家与自用买家都将持续关注广州市场，尤其是银行、保险及非金融类大型国企，市场氛围仍将保持活跃。但由于甲级办公楼可售项目稀缺的情况难以在短期内得到明显改善，因此，他预计卖家议价能力将继续提高，推动资本值上涨。

零售物业：空置率下降至4.2%，餐饮及体验类租户仍是需求支撑

本季度，服饰类零售商们仍受目前普遍平淡的销售业绩影响，对待扩张的态度比较谨慎。服饰零售商采用集合店的概念来吸引消费者成为新的模式，即租赁较大的铺位面积以供旗下数个子品牌或不同产品线开店使用，以谋求为处于不同年龄层段及具备不同消费能力的目标客群提供更多选择。另外，体验类租户本季度的租赁需求继续保持稳定势头。

位于北京路商圈的捷登都会广场于本季度正式开业。至此，广州市优质零售物业总存量约为280万平方米。未来12个月内全市优质零售物业的新增供应约30万平方米，其中接近三分之一分布在非核心商圈。由于去年新开业的三个商场内仍有不少空置面积，以及本季度珠江新城商圈受主力租户调整的影响，商圈空置率仍保持在相对较高的水平。因此，尽管本季度新项目的开业率良好，全市空置率仅下降0.4个百分点至4.2%。

租金表现增长乏力，主要是因为服饰零售商盈利能力的下降直接削弱了其承租能力并限制了其扩张需求；加上多个核心商圈的商场也陆续进行调整，商圈内较多的空置空间令租金的上行进一步承压。本季度全市首层平均租金环比微跌0.1%。投资市场方面，广州的可售优质零售物业不乏获得内外资机构性投资者和商业开发商/运营商的问询。

仲量联行预计各商圈内现有的空置空间将被逐渐吸纳，空置率逐步下降。但服饰零售商的销售业绩难以在短期内恢复较快增长，短期内其扩张需求仍将维持当前状态，导致整体租金上涨的空间将继续受限。而餐饮及体验类租户的需求仍然看好，将继续作为支持整体租赁需求的中坚力量。另外，更多线上线下互联互通的新零售实体店的出现也将作为新的零售需求为市场环境带来新鲜血液。

工业物业：保税仓租赁市场受益，非保税仓空置率表现平稳

受到1-2月份广州市进口总值同比增长27%的鼓励，本季度保税仓储保持稳定。虽然由于跨境电商市场正在处于整合阶段，中小型跨境电商企业的租赁需求表现差强人意，但在大型跨境电商企业租赁需求的有力支持下，整体租赁需求持续良好。由于本季度没有出现新增供应，全市保税仓储总存量维持于24万平方米。另外，受益于进出口等的稳定需求，保税仓储空置率较上季度微降。

非保税仓储方面，本季度市场需求保持稳定。虽然市场上部分需求外溢至周边二线城市，但第三方物流与电商企业的新增需求出于区位优势考虑，仍然会优先考虑广州的非保税物流市场。随着医药物流逐步走向规范化与标准化，本季度医药物流升级至高标准仓库的需求消化了部分空置面积。目前，全市非保税仓总存量保持在180万平方米，空置率最终表现平稳，保持于8%水平。

仲量联行认为由于优越区位与基础设施完善，广州市非保税仓储空置面积仍是高承租能力租户的首选。预计未来十二个月内，在新增供应有限以及需求保持稳定的情况下，市内空置率将逐步下降，租金上涨动力将得到支持。

由于美联储3月份加息决定加上其年内继续加息预期，中国出口市场将迎来复苏的机会。其次，随着政策日趋明朗，本地跨境电商行业将逐步迎来平稳发展。因此整体上看，广州市场保税仓储需求有望保持稳定。由于未来十二个月内新增供应的缺乏，黄伟栋预计空置率与租金将保持良好表现。

高端住宅：新政影响改善和投资需求，推新受限二手盘抢手

广州3月17日出台了新的限购政策，开始实行"认房又认贷”。新政策影响了相当一部分改善需求与投资需求，在令一小部分潜在买家失去了购房资格的同时，最主要的结果是提高了市场上大多数潜在买家入市的门槛。因此，不少潜在买家主动或被动地转入观望态势，市场情绪受到较大打击。

由于在3.17限购令出台前，广州的限购政策长期未变，而上一季度开始采用的行政手段也未影响实际需求，因此，三月中旬之前，广州高端住宅的整体需求表现强劲，市场情绪也相当积极。一、二手高端住宅由于供不应求资本值持续上涨。一手高端住宅方面，由于新增供应的入市继续受限，导致本季度新政出台前活跃的购房需求推动资本值环比上涨3.3%；需求因此转而流向二手高端住宅市场，二手价格也环比上升3.7%。

另一方面，一手高端项目的推盘继续受限，令大量需求涌向二手市场。本季度，一手高端住宅共有三个项目开盘，但受预售证发放调控的影响，三项目仅为市场新增320个单位。二手高端住宅市场方面，市场上可售的高素质单位数量本就不足，加之往季一手在售项目的存货较少，因此大量需求涌向二手市场，令高端二手盘源更显稀缺。

租赁市场方面，潜在租客对珠江新城的优质租赁单位仍有稳定需求，但区内的优质可租盘源由于去年交易市场的活跃已经相当稀缺，致使该细分市场的租金上扬，从而带动全体租金环比上涨2.3%。

仲量联行认为，鉴于核心地段土地供应短缺的情况难以在短期内解决，再加上，估计政府仍将严控预售证的发放，一手高端市场的供应面难以有太大改观；在供需双重影响下，预计高端住宅交易量将继续萎缩。但预期一手高端住宅资本值仍保持稳定局面的可能性较大，这是由于，一方面，市区供应稳定，开发商去库存压力不大；另一方面，新政出台后首轮市区住宅用地的高价出让，让买卖双方对于中长期楼价保持坚挺持有信心。二手高端住宅市场方面，由于个人业主对于短期市场情绪波动相对敏感，二手市场资本值短期内增速下降的机会较大。

编辑：