写字楼租金高位盘整入住水平下行

   2012年1月，受元旦和春节假期影响，主要城市写字楼市场租售价格高位小幅盘整。据中原集团研究中心监测数据显示，租金方面，除北京上涨4.55%外，其余7大城市甲级写字楼租金涨跌幅度均在1%以内；售价方面，除南京上涨1.54%外，深圳、广州、成都、杭州和重庆写字楼销售价格与上月基本持平。

中原集团研究中心经理季峰表示，虽然市场表现平淡，但是宏观政策方面仍有一些利好消息。上海和深圳近期出台了鼓励创建金融中心的配套政策。同时，营业税和增值税的调整，小微企业所得税优惠等措施，有利于减轻企业税负，对写字楼市场长期利好。

租赁市场：租金高位盘整入住水平下行

2012年1月，受元旦和春节假期影响，租赁市场相对冷清。除北京外，其余7大城市甲级写字楼租金均在高位盘整，涨跌幅度均小于1%。本月北京甲级写字楼租金指数达到197点，环比上涨4.55%，准甲级写字楼租金指数为197点，环比上涨3.29%，两者均创出历史新高。整体来看，8大城市甲级写字楼租金指数依然保持良好的上升趋势，短期内租金仍有上升动力。

虽然主要城市甲级写字楼租金一路上升，但是与之相对应的入住率却呈现下滑的趋势。季峰认为，这主要是两方面因素造成的，一是甲级写字楼租金长期保持高位，部分对租金比较敏感的企业转向租金较低的写字楼；另外，一些新落成的甲级写字楼吸引了部分样本写字楼的原有客户。其中，一线城市的北京和深圳入住率下行的趋势尤为明显，北京的入住率从高峰的97%下滑到目前的94%；深圳的入住率从高峰的97%下滑到目前的92%，但入住率整体仍在较高水平。

销售市场：供求双双回落价格小幅波动

2012年1月，北、上、广、深四大城市写字楼供求双双大幅回落。总供应面积26.79万平方米，环比下降65%；销售面积为30.86万平方米，环比下降39%。整体来看，虽然本月供求均明显回落，但供应回落的幅度明显大于销售的回落幅度，因此本月成为去年6月以来首个供应小于销售的月份。

价格方面，1月除南京外，深圳、广州、成都、杭州和重庆写字楼销售价格与上月基本持平。但总体来看，一线城市的广州、深圳近期出现了写字楼价格的高位调整，而二线城市的成都、杭州、重庆、南京价格依然保持小幅上涨的趋势。从回报率来看，六大城市甲级写字楼的租金回报率依然保持在4%-8%之间，未来价格仍有上升空间。

土地市场：土地供求萎缩 流标率明显增长

2012年1月，各地商办用地市场也极为冷清。据中原集团研究中心对13个重点城市商办用地数据显示，1月份供求大幅回落，环比分别缩减52%及63%，成交面积仅为118公顷。本月供应面积仅为77公顷，预计下月成交面积仍将处于低位水平。供求量双双缩减，但从历史数据看，仍处于正常水平。

从流标率方面来看，近3个月商办用地流标率平均约为21%，明显高于此前1-10月的均值12%。季峰表示，受到商办物业供应将持续增加及开发商资金链逐步紧张的影响，开发商对于商办用地的购置及开发取态逐步谨慎。
 

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