一种“可赎回式商铺”的投资新模式

   有迹象显示，近期有不少投资客纷纷"弃宅从商”，成了"盯铺一族”。为了吸引更多投资客，商业地产开发商也纷纷推出各种新招，其中一种"可赎回式商铺”的投资新模式，因号称是"最保险的投资”颇受青睐。据羊城晚报记者调查，这种模式其实与以往的"返租”模式类似。专业人士则提醒，承诺回报率的方式有一定风险，在购买时应了解发展商有无实力兑现承诺，确保投资回报有保障。

   商铺投资新模式：可赎回式理财投

   近日，一则广告吸引了想为自己的闲钱寻找新出路的张小姐的目光：佛山南庄海盛东方城金钻旺铺：前三年连续保租，投资回报率高达10%。同时，租金将由南庄农信社每月直接返还，租金准时准额安全送到。三年后全额回购，投资进可攻退可守，即使你三年后放弃商铺使用权，发展商仍可按照销售总额百分百回购商铺。

   记者注意到，这是一种新型的复合投资方式。发展商除了承诺头三年保租、年均10%超高稳定回报、农信社直接返还租金外，更承诺三年后可百分百赎回本金，让投资客感到投资无风险。

   显然，发展商摸透了投资客"投资安全才是硬道理”的心态。

   专家意见

   两标准判定承诺回报能否实现

   发展商的各种投资回报承诺确实诱人，但投资者在高回报的承诺下也要冷静分析。不光要看承诺回报的多少，更要关心发展商的投资回报承诺是否落实，自己购买物业的价格是否合算，同时，所购买的商铺所处地段是否有商机，商场的管理团队是否专业，毕竟相信自己比相信开发商更有用。商业地产专家对于判定投资回报承诺能否实现有两条标准。

   标准1：看是否签订了承诺合同。投资者应该看开发商是否能跟自己以合同的形式把投资回报明确下来，而不是仅仅相信开发商的口头承诺。另外，如果开发商本身非常有实力，或是能有一定的有实力的公司在承诺合同中做担保，能够签署连带责任担保书，那承诺就更加有保障。如果真的是以银行担保、农信社直接返租的话，风险相对又会降低一些。

   标准2：看商场是否大部分由发展商主体经营。如果开发商将商业地产项目全部销售，把所有风险转移给持有者，这种开发模式对于投资者和经营者来说风险较大。因为将产权分散出售，会造成众多业主难以协调，在经营上很难有起色，还会导致管理失控。

   同时，也要看商场是否有经验丰富的专业团队作后期运营保障。地产专家韩世同特别指出，这需要看发展商、业主、经营者的谋略，如果三方齐心协力，或将能达到预期目标，但如果一方出了问题，不仅会面临零回报率的困境，同时，还可能面临商铺高空置率、整体经营不起来的结局。

   投资风险"返租”

   曾让投资者血本无归

   专业人士分析，发展商之所以推出这种可赎回式理财投资，显然是想有别于以往产权式商铺的售后包租、返租销售。

   早几年，"返租式经营”曾是商业地产开发盛行的模式。广州一些大型购物商场，如上下九的名汇大厦、十甫名都、北京路光明广场和一些专业市场，都采取这种方式对已出售产权的商铺进行售后包租经营。当时的做法是：通常合同签订的返租年限都达5-10年，开发商承诺的投资回报率也达到8%以上，业主按月获得返租租金。

   不过，由于商场在后期经营不善，或开发商的信誉和支付能力不足，往往无法兑现当初的承诺。如早期的名汇大厦等当初开发商都曾承诺超过10%甚至12％的投资回报，但后期却由于发展商经营不善导致无法兑现，让投资者血本无归。

   此外，曾经以高售价引起投资者追捧的广州新中国大厦，也不得不面临被拍卖的下场。据了解，当年业主也是以"高额返租”方式买下新中国大厦的商铺，但是收取了3个月的"返租回报”后，该大厦开发商因资金链断裂而烂尾，返租租约成了一纸空文。该大厦陷入小业主、银行及发展商之间的三角债中，不得不再次重拍。

   案例分析

   某商场首层商铺，面积60平方米售价约1万元/平方米，实际投资60万元。张小姐采用三年经营权返租给发展商的方式：

   投资总额年份投资回报率年租金回报月租金回报

   第一年8%60×8%=4.8万元4000元

   第二年10%60×10%=6万元5000元

   第三年12%60×12%=7.2万元6000元

   商铺

   回购

   三年后假设张小姐选择不再投资商铺，发展商可以按商铺销售原价回购。在保证投资本金基础上，实际张小姐净赚18万元。

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