上海明确商办项目要按照商业办公房屋功能进行全面整改

  6月17日，上海市住建委官网发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（以下简称《意见》），明确对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改。对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。

《意见》称，商业办公项目开发过程中，不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住等现象屡有发生，这些行为违反规划和建设管理等法律、法规，扰乱房地产市场秩序，严重影响公共安全，滋生社会治理隐患。为遏制并惩处商业办公项目开发建设过程中违法行为，维护房地产市场秩序和购房人合法权益，上海市将在全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作。

按照《意见》，上海市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的规划管理，加强业态引导和管控；在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。

同时，加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿。对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，虽然上海针对商住类物业未限购，在交易方面政策严格程度不如北京，但上海政策是第一个针对在途未交付的房源要求取消居住功能的城市。预计将出现大量纠纷交易，过去一年上海购入的未交付商住物业很可能都会出现退房风险。

张大伟强调，商改住并非产权概念，而是使用用途的概念，不能落户，不能使用学区等住宅配套，需要注意的是，改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的。

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