高世斌:中国一线城市写字楼空置率10%以上

女士们、先生们，欢迎回到2010第二届中国地产年会高峰论坛的现场，接下来还有两位嘉宾将作精彩演讲，即将进行演讲的是来自美国铁狮门地产高级副总裁、英国皇家特许测量师学会会员、中国高端商业地产领先企业中化集团方兴地产独立非执行董事高世斌博士，掌声欢迎。

高世斌：大家上午好！我会争取让我们的午餐时间在十二点半以前。今天是讲城市化和商业地产，我想房地产这个话题应该是一个很热的话题，并且是一个很沉重的话题，特别是谈到政府的调控政策，谈到住宅地产，这两个沉重话题我们今天不要去谈了，今天我想跟大家交流一下城市化，以及中国和美国的房地产市场，特别是写字楼市场的比较，有一些数据和个人观点和大家分享。

昨天、今天上午很多专家都谈到了城市化这个话题，城市化是一个社会进步的标志，是一个城市政治、经济、文化、科技的汇聚点，城市化对房地产方面的影响，最终对房地产特别了一个要求，特别是对商务地产提出了要求，所以商务地产是城市化的载体或必然结果。

谈到城市化，有很多关于城市化率的数据，其中每谈到城市化进程时，有一个著名的理论"S曲线”（纳瑟姆曲线），是美国一个经济地理学家在70年代提出来的，基本思路就是城市化进程会是一个变数，不是衡量，城市化率在30%的时候是一个拐点，在70%的时候是一个拐点，这张图（PPT）就反映出了在城市化几个拐点过程中发展变化的速度。其中最重要的结论就是在城市化达到30%以后，到未来将要达到70%的时候，是城市化速度飞快发展的过程。去年据统计我们国家的城市化达到将近47%，正处在快速发展过程中。

从30%到70%需要多长时间呢？不同时间有不同时间段，美国1890年的城市化率是30%，1960年时达到70%，大概花了七十年时间，我们国家1996年达到了30%，据估计，我们可能会在2030年达到70%，就相当于未来还有二十年的城市化快速发展过程，它本身就为房地产市场创造了一个非常好的机会，不光是住宅市场，还包括商务市场、写字楼市场，这是一个大体的趋势判断。

说到城市化，很重要的一个前提是城市化带动了第二产业和第三产业的发展，特别是第三产业，第三产业应该是城市化发展过程中受益最多的，比如说现在谈到中国的GDP、谈到美国的GDP，中国的GDP，第三产业占的比重远远低于50%，而发达国家（如美国）第三产业在GDP所占份额达70%。

刚才我讲到了，城市化对写字楼、住宅有促进作用，但城市化对这两个产业的促进作用表现时间是不同的，城市化比较直观的感觉是住宅市场的发展，因为城市化体现在人口的流动，从第一产业到第二产业、到第三产业，还包括城市土地的扩大，这些无疑对人们的居住需求产生了积极的影响，促进了住宅市场的发展。居住或生活只是城市的功能之一，更重要的是生产活动或商务活动，商务活动更多的体现在第三产业，商务活动对写字楼的需求是最直接的，在城市的发展过程中，住宅优先发展、写字楼随后发展是自然现象。

据统计，当人均GDP在8000-10000美元时，写字楼市场的发展就要成为未来房地产发展的核心，比如我们国家GDP人均是三千多美金，美国是一万多美金，我们国家综合看是在三千多美金。从全国几个主要城市的角度来看，如北京、上海、广州、深圳、天津的GDP水平、人口水平、人均GDP水平、目前写字楼总量，来比较一下我们目前写字楼是怎样的状态。整体感觉是写字楼的需求相关含量是城市GDP跟人均GDP关系不是特别大，比如说现在比较一下北京、上海、广州、深圳，明显从人均GDP的角度来说，广州和深圳要远远高于北京和上海，但上海和北京写字楼的存量或需求量要远远高于广州和深圳，如果看GDP总量的话，北京、上海是要高于深圳、广州的。从这个角度来说，GDP总体容量决定一个城市写字楼市场的规模和人均关系不是特别大。

这几个城市的租金水平也是和GDP水平相关的，比如今年第三季度北京、上海的租金水平大体是每平米每月210元人民币，可能上海比北京略高一点；但深圳和广州是110-120元/平米，这只是平均水平，不排除高端写字楼有更高端的情况；天津的GDP水平比北京、上海、广州、深圳排的靠后，天津的租金水平只是100多一点。举这个例子是想说明写字楼市场跟一个城市的城市化和一个城市GDP水平的关系。

为什么要做写字楼？写字楼的开发是一回事，写字楼是一回事，一般情况下，做写字楼都要有一个准备，我做的写字楼可能不是像住宅一样做完了卖掉，而是自己持有，这可能也是对房地产开发商的考验，为什么要持有商业地产？可能有一些优势、劣势，最根本的优势，作为一个写字楼的持有者或综合商业配套的持有者，它是一个企业的形象，比如现在咱们在的华侨城，我从机场一出来，坐上车说"我要去华侨城”，大家都知道，这是持有物业非常关键的软性价值，特别是对于上市企业来说，这是很重要的价值。另外，本身的硬性价值，包括现金流的管理，包括它能在现金流出现波动时，特别是市场出现波动时，写字楼各现金收益可以平滑上市公司的报表。当然，写字楼的持有量要有一定的规模。

为什么大家没去做写字楼地产？或者说一开始没去做写字楼地产呢？城市化发展让大家感觉住宅是最蓬勃发展的阶段，对于写字楼市场，一是写字楼市场是不是到了需求比较旺盛的阶段？二是写字楼地产从持有角度占有比较大的资金，所以对于企业的资金要求要高一些。

从趋势上来讲，未来10年-15年之内，写字楼市场或写字楼开发持有比例应该占上市公司整个资产的比例是逐步提高的，我们做过一些统计，欧美一些房地产上市公司，他专门做酒店，或者专门做写字楼、住宅，商业和写字楼这两项的开发量、持有量占总资产的70%以上，而国内的上市公司最多不到30%。我并不是说我们需要模仿欧美，但从这个趋势上来看，如果一个房地产公司要长久发展，写字楼（或商业地产）的开发或持有要占比较大的比重。

下面介绍一下美国写字楼市场，仅作为一个借鉴，因为美国的GDP、美国的城市化率、美国的经济发展、美国的文化、美国的历史跟我们完全不一样，我并不是用美国来佐证我们，只是说它今年的发展会对我们今后的发展有一些启示。

刚才谈到北京、上海、天津、广州、深圳这几个城市的写字楼存量，北京、上海是比较高的，甲级写字楼可能五、六百万，深圳、广州、天津可能更少一些，而美国的52个城市一共有3.26亿平米面积的写字楼，其中有一半多是甲级写字楼。

先说纽约，纽约人口并没有北京、上海多，北京、上海都是1600万、1800万，纽约市区人口是840万，但甲级写字楼供应量已经是2000多万。北京和上海是甲级写字楼比较多的，人口数量也比较多，如果单纯算人均写字楼面积，不光是甲级写字楼，包括政府用楼和其他用楼加起来，北京和上海加起来不足0.5平方米，而纽约人均写字楼面积大概是2-2.5平米之间，香港好象是一点几平米，这也反映出一个城市第三产业的就业人数。

目前来说，美国的房地产市场，特别是写字楼市场，应该是处于低谷阶段，正在从低谷恢复，美国的写字楼市场，10%以上就是比较高的空置率了，但我们现在处在发展阶段，北京、上海、深圳、广州是百分之十几，甚至北京在去年的时候CBD空置率是百分之二十几，但我们是动态的，而美国的供应量和需求量比较稳定。

（PPT）图中左上方这栋楼很多人都去过，这栋楼在卖老会上，中间那栋很瘦长的本来是一栋写字楼，大概是25层，有110米，现在叫"时代广场1号”，本来是纽约时报总部，后来他们搬出去了，那栋楼本身非常不漂亮，但现在这栋楼已经被誉为世界上最贵的广告租赁地，一共可以放26个广告，除了底层是商业以外，上面的24层从来不租给客户，也不搞维修，完全把它当做一个结构放在这里，世界上比较著名的大企业，比如索尼、雅虎等广告都会放在这里，光广告这一块一年就是三百万美金，比写字楼的租金还要高。

右下图是洛克菲勒中心，一会儿我会详细介绍洛克菲勒中心的基本情况。

华盛顿当然不能和北京同日而语，尽管是首都，但没有北京的经济规模，人口也比较少，但甲级写字楼远远高于北京，有700多万，北京仅500多万。

波士顿也是比较著名的城市，波士顿主要是一些比较大的金融企业，包括富达投资、主权银行总部都在波士顿，金融是它的特点。

芝加哥是美国的第三大城市，仅次于美国和洛杉矶，图中曾经是世界上最高的西尔斯大厦，70年代、80年代时一直是世界上最高的，一直到台北101出来之后才超过了它。特点是工业企业，如美国钢铁、摩托罗拉总部、证券交易所、期货市场都在芝加哥。

洛杉矶人口比较多，在美国，300多万也是比较大的城市了，中国不一样，中国搞的是大城市思路，欧美偏重小城市，但比较宜居。洛杉矶的需求是影视业，比较大的影视巨头都在洛杉矶，大多城市除了金融就是法律，法律、会计事务所都是第三产业非常明显的体现，它们对写字楼的需求也会增加，中国未来的发展也会这样，当第三产业逐步成熟时，当服务业（包括金融服务业、专业服务业）应该有非常大的发展，而这些行业也为写字楼市场提供了非常广阔的前景。

旧金山跟洛杉矶比起来比较小，但企业总部比较多，因为毕竟有比较好的气候环境，咱们用的VISA卡、美国银行等都在这里。

在美国投资写字楼市场的是哪些人呢？基本上是机构投资者，这里说的"私有”基本上不是指个人，而是指家族或非上市公司，"公共”基本上是指REITs形式，把写字楼作为一个资产池打包上市，美国真正比较活跃的投资是两类，一类是私募基金，一类是机构投资人，一般情况下保险公司有资产的分布，在房地产方面的投资基本上都是写字楼投资，因为他觉得写字楼有稳定的现金流，可以满足他的要求，基本上占总资产的5%左右，因为保险公司的资产非常巨大，5%也是相当可观的。

写字楼有两个类型的投资，特别是从私募的角度来说有两类：一类是优质资产类投资，优质就相当于它能提供稳定现金流，有比较稳健的租赁客户，基本上看的是长期持有带来每年现金流的收入，而不是未来资产的猛烈升值，它对收益的要求相对弱一些，可能7%、9%，因为收益率比较低，对银行借贷产生的杠杆作用就比较低，即使这样，如果算内部收益率的话，基本上是7%-10%，我们称之为优质类资产。另一类是价值增加型（或机会投资），对于一些资产，无论从专业角度还是从市场角度，你觉得有一定的上升空间，可以提供一定的附加值，而价值没有很好的体现出来，在别人没有看到机会的时候你看到机会，它想得到的不是稳定现金流，而是当资产达到稳定现金流以后把它变现，很快实现资产增持部分的价值。

（PPT）用几张图表介绍一下商业地产的贷款规模，美国金融危机，很重要的起点是住宅借贷市场，去年年底到今年年初大家一直在谈美国商业地产的贷款也岌岌可危，2009年是住宅地产爆破了，是不是2011、2012年发生商业地产的爆破？因为商业地产贷款期比较长，在非常短的时间内可能还要支撑一下，可是如果经济持续低迷的话，因为写字楼对于用户来讲是支出成本，当达不到支出成本要求时，他就会退出，很多人说2011、2012年美国商业地产会存在还款压力，或者甚至有一些还不起贷款的要被银行收回。

即使是这样，基本上现在的感觉是跟上一次危机相比，很少有银行说我要把资产收回以后马上变现，因为现在变现对他来说有比较大的损失，一般思路都是银行拿过来之后继续持有，通过专业公司让写字楼价值得到稳定，待经济回暖时把价值体现出来以后，如果需要变现的话再变现。

纽约中城2010年第三季度陈述

纽约分上城、中城和下城，中城是美国房地产市场最兴旺的地方，或者说是写字楼市场最兴旺的地方，比较知名的写字楼，如帝国大厦、洛克菲勒中心、克莱斯勒中心等都在这里，因为中城有很好的商业氛围，交通上非常方便，包括中央车站、百老汇都在中城南端，给在这里工作、休闲的人提供比较好的交通环境和购物环境。刚才陈老师说到了公园大道，公园大道再往北就是中央公园，刚才的照片是从中央公园南往北看的照片（PPT），就是中城。

中城租赁市场——租金水平

刚才我讲到，北京、上海、天津、广州、深圳租金水平200多人民币，甚至更低一些，美国现在平均租金是每平米600多美金，在07、08年金融危机之前出现过一次高峰，但09年以后发生了非常大的跌落。写字楼或住宅市场，个人认为如果从经济上讲，有一个前置指数或前置因素、后置因素，写字楼市场和住宅市场应该是后置因素，在经济发生变化后，一般是在12-18个月之间发生变化，国内有些学者说住宅是前置的，我觉得住宅价格增长是GDP增长的结果，而不是前提，因为大家的收入提高了，住宅增长很正常。写字楼有一个抗跌的特点，原因在于写字楼的租赁期，北京、上海、深圳可能一般是三年，而纽约一般是五年，租赁期内租金是稳定的，所以对经济发展有一定的抗跌性。如果你要真正看当时，包括已经存在的租赁和新的租赁进行比较的话，峰谷会平滑很多，这也是写字楼市场为什么能给写字楼持有者提供一定现金流平滑的原因。

全球写字楼租金最昂贵市场前十名（美元/平米/年）

1、东京（内中心区）

2、伦敦（西区）

3、莫斯科

4、香港（中央商务区）

5、东京（外中心区）

6、孟买

7、迪拜

8、巴黎

9、伦敦

10、都柏林

纽约已经远远落后于其他城市，排到第21名，最贵的还是东京。北京上海大概是380美金，深圳、广州可能是200多美金，意即我们的写字楼目前的租金水平远远低于发达国家发达城市，当经济发展到一定的规划，或者说附加值很高的时候，企业有更高的可能去租更高的写字楼。

洛克菲勒中心有传奇色彩，1929年开始动工，动工不到半年大萧条就开始，当时小洛克菲勒作出了一个决定，他说"经济虽然面临问题，但我们在施工场地上的灯不要灭”，给大家创造了很多信心，并且这个楼在建造过程中雇佣了将近五万员工，对抵抗危机产生了小小的作用。

洛克菲勒的面积是82万平米，底部是商业，76万平米是办公面积，有300多家租户和100多家商户，300多家租户中，绝大部分都是世界500强的分支机构。

1989年，日本三菱集团收购了洛克菲勒中心百分之九十几的股权，80年代是日本飞黄腾达的时期，后来的《广场协定》迫使日元升值，所以日本疯狂的在全球购买资产，其中一个典型的案例就是日本三菱89年收购了洛克菲勒中心的多数股权。买下来之后，不幸的是在90年代初期出现了房地产比较大的波动，三菱并没有把洛克菲勒买下来之后充分利用其有效的标志意义或价值意义，不到六年，三菱为洛克菲勒中心申请了破产保护，26%的空置率在美国来说是非常严重的了，三菱已无力继续支撑，1997年铁狮门和高盛集团，以及原来洛克菲勒中心的洛克菲勒财团共同把写字楼从日本三菱集团手里买了回来，并且进行了整修；2001年，铁狮门和芝加哥财团克朗家族把其他股东的股权买下来，克朗集团是非常低调的投资财团，我提一些名字大家可能知道，芝加哥公牛队、美国通力公司等都是这个家族财团投资的资产。

铁狮门经手之后进行了非常重要的改造，可能在座可能有些来宾去过洛克菲勒中心，其中有一个洛克菲勒30号70层的"洛克菲勒之巅观景台”，这个观景台在八几年的时候由于运营不景气被封掉了，2001年"9.11”事件中双子塔被炸。89年以后，铁狮门花了若干年时间修复洛克菲勒之巅，大概花了七千万美金，但去洛克菲勒之巅参观或拍摄电影的年收入就已超过7000万美金，这一块不是写字楼本身的收益，但由于它的地标性，由于它的宣传、管理，使写字楼本身的附加值得到了体现。

我们讲城市化也好，讲商业地产也好，洛克菲勒中心成功的一个原因并不在于它的高度，而是在于建筑在城市之内，并没有人排斥它，（PPT）这是一个滑冰场，下面是一个下沉式广场，是开放的，是人可以亲近的，所以在开发时要考虑到这一点，我们是高贵的写字楼，但我们要亲民化，因为有很多人愿意到这里去本身就产生了知名度，写字楼的知名度在租金中占有的成分是非常高的。

最后我想引用铁狮门董事长的一句话"一个非凡的房地产项目，足以超越它所处的时代”，也希望我们开发的项目不只是为了今后的五年，可能要为了今后的五十年。谢谢大家！

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