房产市场调整楼盘低迷 商业投资慎防高伪回报

近半年来，调整楼市的相关政策频频出台，导致一二手住宅市场成交量相对有所下降，随之而受到追捧的，自然是投资回报率相对较高的商业地产。其中，投资商铺的入门条件较投资写字楼要低，高回报率往往吸引很多投资者，从住宅市场转向商铺市场。秉着"一铺养三代”的观念，寻找"租金回报率高”的商铺笋盘来抗跌抗风险，最后却跌进某些"黑心业主”所设计的笋盘陷阱。

近期，在商铺市场出现一些租金回报相当高的"笋盘”，目的仅为吸引一些只会简单套用投资和资金回报公式计算的新晋投资者，而这类型的投资者在"高回报率”的吸引下，却忽视了很多市场数据和风险要素，盲目入市。简单举个例子：北京路某商铺业主放售价3000万元，业主提供现租价（附租约）18万元，租金回报率达7.2%，现市场租金价值约10-12万元。在账面上看，这是一个回报率相当高笋铺，足以吸引投资者的眼球。但其实高回报率只是台面账，业主只为把自己的物业卖个好价钱，自己做了一份高租金的租约来自己经营，当有投资者上钩的时候，自己再经营至租约结束。这样，投资者就被套牢了。

新晋投资者如何能避免跌进这种陷阱？1、分析该商铺适合经营哪些行业；2、了解该租户的经营情况，分析账面租金是否在可承受范围；3、了解该商铺的周边的租金水平，看账面收益是否远超实际租金水平；4、作最坏的打算，租金回到该商铺周边的市场租金水平，是否达到自己的理想回报。

近段时间，商铺平均投资回报率在3%-4％之间，商业旺区例如北京路、上下九等商铺投资回报率一般在4%-5％左右。高的投资回报率，不一定就会有高的收益，物业的基本情况一定要先了解。

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