房产如何快速套现?

五一长假后的第一天，股市再度上涨，A股总市值首次突破16万亿元，股市的疯狂依然持续；另外，根据中国证券登记结算公司公布的统计数据，2007年4月份沪深两市新增A股账户总数高达478.7万户，超越了前两年的新增开户数总和，用全民炒股来形容并不为过。相比之下，楼市在经历了两年的宏观调控后，涨幅已经趋缓；在前两年楼市处于疯狂时购买了房产的投资者，出于逐利的愿望，希望把资金从楼市中抽出投入股市，而部分投资者在疯狂楼市下的不理智投资，导致投资失误，也希望从楼市脱身；但是房产是不动产，变现能力不强，而股市行情瞬息万变，部分投资者的愿望就显得非常迫切，那么有没有把房产快速变现的方法呢？"链家地产”市场研发中心认为，从目前市场上融资的方式来看，房产快速套现，主要可以通过银行、典当行以及私募资金这三种方式。

   通过银行融资是最普遍的渠道

   在市场经济下，投资者融资首先想到的一般是银行，只要手续齐全、资质良好，就可以从银行获得贷款。如果当初投资者是全款购买，房产并没有抵押，那么投资者可以通过抵押消费贷款、循环贷、置换式房贷三种方式进行融资；如果房产还处于抵押当中，投资者则需要办理住房再按揭。

   （1）抵押消费贷款：适合普通投资者

   通过银行办理抵押消费贷款，客户在提供资料后，由银行指定的评估公司进行评估，随后银行审批，审批通过后，报保险公司，然后在办理抵押登记，最后放款，手续并不复杂，时长一般为一个月左右，不过由于各银行审批时间、房地局抵押登记时间都不一样，还要视具体情况而定。如果是资料齐全，最快10天左右就可以办妥，这种方式比较简单，投资者普遍比较认可。

   （2）循环贷：适合对资金额度小、要求急、周转快的客户

   循环贷是指将商品住房抵押给银行，就可获一定的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用，手续简单而快捷，相当于把不动产转为资金池；目前拥有该产品的银行有工行、浦发、深发展、建行、招行等。"链家地产”市场研发中心认为，由于循环贷可以多次提取，手续简单，因此适合对资金额度小、要求急、周转快的客户；不过银行同时有规定，资金的使用一般限于消费项目，如装修、购车，而用于炒股买期货是不被允许的。

   （3）置换式房贷：适合全款购房后资金紧缺的客户

   置换式房贷是指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。目前农业银行已在北京等几个大城市开始试点执行。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为7成，可以说置换式房贷是一种变相的抵押贷款，不过与一般的住房抵押消费贷款最长期限10年、最高贷款成数6成相比，置换式房贷显然更能解决客户的资金问题。"链家地产”市场研发中心认为，置换式房贷的特点决定了适用客户必须是全款购房的客户，而且是购房后资金出现了紧缺。

   如果当初投资者是贷款购房，房产还处于抵押之中，那么投资者需要办理住房再按揭进行融资。

   （4）住房再按揭：适合原按揭贷款时间不长、未来预期收入增加的客户

   住房再按揭是指银行对已按揭房产的现有价值进行评估，增加一定的贷款额度。目前推出住房再按揭产品的银行有深发展、中行和招行、光大等。以深圳发展银行为例，该行推出的住房再按揭业务，最高融资额可达住房评估价80％，比如王先生的一套房产，当初购买价为40万元，现在未还贷款本金余额还有15万元，王先生以这套房产申请住房再按揭，房产现有评估价格为50万元，按最高八成计算，可以贷出40万元，减去原贷款余额，王先生最多可以融资25万元。由于银行对房产的贷款年限有规定，比如中行规定原贷款年限不能超过10年，因此，"链家地产”市场研发中心认为，住房再按揭产品适合原按揭贷款时间不长、未来预期收入增加的客户。
 典当行：适合急需资金的客户，时间虽快，成本亦高

   通过典当行，手续简单、快速，适合急需资金的消费者，一般3—7天就可以拿到钱款，不过成本比较高，每月费率达到3.2%，而且每月结算，当期最高仅为半年；比如房产抵押后可以从典当行取得50万元资金，当期为半年，那么所需支付的当息为9.6万元；因此，通过典当行抵押房产，除非万不得已，或者对于投资收益非常有把握，否则不仅需要支付较高成本，而且没有充分的时间筹款偿还。

   私募资金：适合关系网较广的客户，融资切忌违法

   国内私募资金仍然存在，如果是把房产抵押给另外一个自然人，只需要到房地局进行抵押登记即可，在双方约定的利率中，不能高于银行同期贷款利率，这种方式非常简单，一般发生在亲戚朋友当中，不过这种方式涉及情感因素，比较容易发生纠纷。如果消费者是通过公安机关认定的不能经营金融业务的地下钱庄抵押房产，即所谓的高利贷，则是违法的，双方的约定不仅不受法律的保护，而且消费者所需支付的利息成本也最高。

   综上所述，"链家地产”市场研发中心认为，把房产快速变现，通过银行融资是最普遍的渠道，在时间方面，稍长于典当及私募资金，不过风险及成本都更低；至于具体采用何种方式，要结合投资者的投资偏好、关系网、对投资机会的把握程度等等因素，根据实际情况量力而行。

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