投资商铺如炒股 慧眼明辨各股优劣

   读者张明（化名）郁闷有好长一段时间了，他手头上有闲置资金20余万，从去年年底开始就一直想投资物业，住宅调控厉害之后就转为寻找商铺，但收益稳定的闹市临街商铺买不起，门槛低的社区商铺又难以看到前景。他还跑了几家预计亚运前开业的主题商场，觉得风险太大。那么，作为商业地产中典型的投资形式，各种类型商铺的收益和风险在哪里？会"摇钱”的商铺仙踪何处觅？

   实际上，投资商铺在某些方面就如同炒股,是一件考究眼光的事儿——投资者必须练就一双能够明辨绩优股、潜力股、高科技股、冷门小盘股等等的"慧眼”。信息时报记者特意走访市场、邀来专家，对各类商铺进行了分类，便于投资者综合投资收益和风险之后去判断投资方向，从而对其寻找心仪的商铺起到指导作用。

   绩优股——"闹市”商铺

   收益相对稳定但入市门槛高

   此类商铺位于城市商业中心地段、人流量比较大。投资年收益率普遍在8~10%，通常比一般地段商铺要高出3~4个点，且相对稳定，因此被称为商铺中的"绩优股”。这类商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态的比重相对较少。广州"闹市”商铺的案例多不胜数，从上下九、北京路到中华广场、天河城商圈等所在地区的商铺均属此类。

   "闹市”商铺虽然属于绩优股，但同样存在风险。首先，商业中心会因政府规划产生转移，即原先的"闹市”可能会变为普通商圈，收益率会有所下滑；其次，商业中心地段的商铺也可能旺不起来，收益远低于预期；第三，面临资金短缺风险，个别资金实力不足的投资客，仅够交首付就盲目购买，可能会存在租不出去而断供的风险。

   专家指点：立都商业副总经理陈瑞标认为，"闹市”商铺收益率虽相对较高，但入市门槛比较高，对首次投资商铺的人来说，要评估资金实力、谨慎入市。其次，"闹市”商铺不一定都能旺，投资客不能盲目听信开发商承诺的高回报率，要调查周边是否存在过多同类商场。再次，老城区较旺地段的商铺也要谨慎入市，一旦城中村改造，旺铺被拆，重建的商圈不一定有原先的那么旺。

   潜力股——"社区型”商铺

   价值随社区发展而提升

   "社区型”商铺的价值提升往往依靠所在社区的发展成熟，面积通常比较小，投资总额较低，风险也较低。但想要获得收益往往需要较长的时间，越是大型社区、发展的时间越久，随着人口日益增多、市政配套逐渐成熟等等，社区商铺的回报率也越高。其投资风险指数和回报率指数都排在中间位置，被称为商铺中的"潜力股”。城建兴业地产工商铺总监朱辉分析，其投资回报率平均约5%。

   朱辉强调，不同社区的社区商铺保值、增值都不一样。同一社区不同的铺面、铺型风险都不一样，小区出入位置的比小区里面的商铺风险小，双铺位比单面铺位的风险低，收入高。此外，铺面的户型、经营的业态也左右着商铺投资的风险。

   专家指点：投资社区商铺的面积不宜太大，最好不要超过300平方米，此外，在投资前还需要关注社区的人流动向，了解开发商的实力以及物业管理公司的情况等。要注意商铺是否具备餐饮功能，比如有无污水处理等，具备餐饮功能会更容易出租。

   高科技股——"主题商场”商铺

   收益率多取决于主题的独特性

   广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，主题商场商铺指经营某类特定商品的商业广场或专业市场里面的商铺。在该主题没有出现竞争对象时，并且能有较优势位置时，估计会有10%~30%的收益；当出现竞争者但处在竞争优势中的商业广场或专业市场，收益估计保留在5%~20%，而处在竞争劣势的商业广场或专业市场只拥有5%~10%的收益，更甚者收益为零或负数。

   厦门大学管理学院任孟林明教授分析，主题商场应具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅；三是必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。有专家表示，主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围；在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题，因此被称为商铺中的"高科技股”。

   专家指点：有地产人士分析，主题商场商铺的投资风险是一个动态过程，风险大小要看整体的营商环境，目前经济环境不确定的情况下，小投资者和个体商户要慎重入市，不要轻易被开发商虚拟的投资回报率所影响。申格联认为，具体要注意9条投资原则：1.地段；2.发展商的资金实力；3.发展商的知名度；4.项目的定位；5.发展商以往的开发经验；6.商业管理公司的专业水平；7.所买商铺的性价比；8.所买项目的增值空间；9.项目的竞争优势。

   冷门小盘股——"迷你型”普通街铺

   最好选择带租约的物业

   "迷你型”商铺，指的是除了大型商场、商业旺区、大型社区内部之外的普通临街商铺，多位于社区、写字楼及主题商场周边，以经营食品、日常生活用品等为主。该类型商铺通常面积不大，在一定程度上降低了对投资者资金实力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股”特点，也因此存在转手、转租频繁等风险。

   目前，市场上的新增"迷你型”商铺较为稀缺，感兴趣的投资者只能把目光瞄向二手市场。由此，也产生了一些租期稳定、且有一定成熟度的商铺价格会偏高，如果投资者对之有兴趣，则需要付出较大的成本。其租金回报率一般多在5%~6%左右，视地段和周边人流的情况而上下有所浮动。

   专家指点：中立地产董事总经理文志坚表示，这种街铺属于商圈、住宅圈里的辅助性商铺，其最大的风险是万一所在地段人流有限，出租有一定难度；建议投资者最好选择带租约的物业投资，租金回报率如不能达到5%~6%以上，投资价值会大打折扣。

编辑：