产业地产 借“商业”入市

黄金地块低价转让

业内人士指看中产业前景

近日，位于CBD核心区的8宗地块以近200亿元的总价成交，引起业内的极大关注：除了总价之高，此次土地招标的方式、对于企业资质以及土地用途的限制，都成为人们谈论的话题。中投公司、泰康人寿、中信[简介最新动态]银行、阳光[最新消息价格户型点评]人寿等一大批金融企业联合体的竞相杀入，使得这场土地争夺战拥有了更多额外的看点。

有业内人士表示，按照95万平方米的出让面积计算，此次出让的土地折合平均楼面价仅为2.1万元/平方米，该价格甚至远低于上月底出让的崇文门菜市场地块——该地块的楼面价达到了4.32万元/平方米。

北京高策房地产顾问机构董事长李国平认为，按照楼面地价来看并不算高，因为政府更看重的是CBD长远的产业发展，而不是一次性的土地收入，很多地方都出现过零地价的现象，主要目的是鼓励企业过来促进区域长远的发展。

"之所以出现这种情况，一方面是由于政府方面意图将CBD打造成金融产业总部特区[最新消息价格户型点评]，对参与竞标的企业进行了限制，另一方面此次招标没有采用价高者的方式，而是采用了综合评标。这种针对特定类型企业给予的政策优惠，开发完成后要求不能散售而必须自用、自持的规定无疑具有强烈的产业地产特征”业内人士表示。

成本优势显现租赁价值

部分企业出租自用物业

提到产业地产，很多普通人并不熟悉：按照传统概念，产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。

从以前的发展模式来看，产业园区、总部基地[最新消息价格户型点评]这一类是产业地产开发的主力，但由于单纯的产业定位、区域化高度集中的特点，上述这些开发模式并没有对房地产市场呈现太大冲击。不过业内人士指出，近年来，随着住宅市场面临调整，商业地产价值得到了极大提升，这从一定程度上刺激了与商业地产紧密相关的产业地产转型。

21世纪不动产的相关人士表示，在不少产业园区，以前一些高新科技企业因为符合国家的扶植政策而享受到优惠的土地价格，进而拥有自己的办公楼宇，近年来随着城市化扩张以及物业租赁价值的飙升，减少自己的使用面积用来出租赚取租金收益就成为一种普遍现象。"以中关村周边区域为例，一些企业将自己的办公楼部分出租，其租金价格可能只有周边写字楼的一半，但其回报率依然相当惊人，究其原因就是产业地产的土地成本优势。”

针对上述现象，业内人士的看法依然不统一：反对者认为，不同的物业类型界限模糊，不利于管理和市场规范；而赞同者则认为，目前在土地市场中产业地产用地所占比例很大，但由于使用率较低造成了诸多资源浪费，而适当灵活对待有利于合理利用资源。

商业与产业相辅相成

专家看好产业地产前景

"事实上，并不是所有的产业地产都可以向商业地产靠拢，因为地段与发展程度各异”，业内人士这样表示。由于产业规划区多避开人口密集区，而商业的发展与居住人口又有着很大关系，这使得能享受商业便利的产业项目并不多。

在新兴的产业发展带，由于区域成熟度不高，商业氛围不成熟，使得原本的商用物业就没有太大的市场；而在一些产业、商业发展成熟、结合紧密的地区，产业项目的使用价值本身就得到了很大提升，其价格也未必就低于商业价格。"在木樨园等区域，由于产业经济的高速发展，使得对产业地产的需求一直居高不下，一些企业投资者甚至愿意购买商用物业来用于企业自身发展，由产业发展带动了对当地商用物业的需求。由此可见，产业地产与商业地产之间存在相辅相成的关系。

中国房地产学会副会长陈国强认为，随着宏观调控的持续实施，对未来房地产行业行业、企业及市场来说，房地产开发融入产业的支撑才具有持续发展的动力，所以产业地产开发模式将是未来房地产发展的趋势。

也有专家表示，城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大。正是因为产业园区和地产的这种特性，令产业地产的发展日益崛起。有的投资商表示，将来几年他将会重点关注产业地产的发展，并寻求投资机会。因为从投资角度来看，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。

 

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