年报季｜潘石屹：能否实现40亿租金收入目标 计划要看变化

在2012年提出从"散售”向"持有”转型时，SOHO中国董事长潘石屹曾表示五年后年租金收入要超过40亿元，今年是五年之约的最后一年，但今天（3月23日）发布的2016年度业绩显示，去年SOHO中国的租金收入约为15.11亿元，以此来看今年若要实现当初的租金目标还有一段距离。

当被问及这个问题时，业绩发布会现场的潘石屹不禁莞尔一笑，计划是计划，但在转型的过程中有调整和变化。

SOHO中国财务总裁唐正茂女士则分析指出表示，当初提到的目标并没有考虑到这几年中的物业调整，转型四年来，"我们有一些项目都转让掉了，包括上海静安的一个项目，以及上海SOHO世纪广场等,都有所调整。所以做转型之后还是在不断根据市场的高高低低，优化我们的产品组合。”

物业出售计划有变

虽然距离当初的豪言还需要一段时间，但SOHO中国去年的业绩仍然称得上比较靓丽，营业收入约15.77亿元，同比上升58%；毛利润12.42亿元，毛利率达79%，净利润9.10亿元，毛利和净利同比均上涨近69%，15.11亿元的租金收入同比上涨44%，相比转型之时增长了10倍，物业整体出租率达96%。

soho中国还表示，未来租金收入有望保持持续增长，主要源于三方面的改善：

一方面是成熟物业保持满租，其中如2015年底竣工的外滩SOHO和虹口SOHO在建成后一年的时间里，出租率达到了96%和95%；另一方面，SOHO中国去年底峻工的SOHO天山广场已经启动出租，预计今年的出租率能达到90%，此外还有丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目，预计到2018年底完工，届时会增加约25万平米的出租面积；最后随着第一轮租约即将到期，一两年后租金收入有望进入15%～25%的稳定增长期。

去年SOHO中国收入来源不仅仅只有租金，还包括出售上海SOHO世纪广场的32.21亿元，这部分非经营性损益产生的相对应净收入约5.01亿元，所以若除去这部分非经常性损益，SOHO中国的净利润将会打上折扣。

对此，SOHO中国财务总监唐正茂表示认可，同时也提醒道，去年SOHO中国由于提前偿付约14.20亿美元的境外债务，也产生了3.60亿元的非经常性财务费用，两相抵消，其净利润水平还是比较高的。

"对于物业项目的取舍，SOHO中国会根据市场走势进行权衡，去年我们曾计划将上海SOHO天山广场、虹口SOHO广场以及凌空SOHO广场进行出售，但随着市场的变化，我们改变了此前的计划，并计划SOHO天山广场在今年启动招租；而虹口SOHO广场的销售正在进行中，目前的情况仍是是资产荒，市场上面的钱很多，但资产并不多，所以我们希望虹口SOHO的销售有一个更好的条件来把它销售出去。”潘石屹表现。

他进一步表示，资产荒的情况下，拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好，未来会进一步对标计划出售的物业项目和对方的条件，放缓物业项目的出售，并在恰当的时机抄底其他优质项目。

3Q产品的二线战略仍需试验期

去年潘石屹曾表示，随着SOHO3Q共享办公产品的成熟，将推广至二线城市，并采取品牌管理输出的轻资产运营模式扩大规模，但短期内不会冒然进入。

今天被问及此问题时，潘石屹表示仍然没有具体的时间表，目前已有的16000个共享办公座位仍是"试验品”。

"现在我们已经是北京、上海最大的共享办公空间，在京沪两地拥有17个中心，还有两个在建，总计超过16000个座位，截至去年底的平均出租率达85%，但这些办公空间目前还处于试验期，未来还将继续进行调整和优化，待到更为成熟后再进行扩张。”潘石屹表示。

此外，最受关注的SOHO3Q业绩问题，仍未得到正面回答，SOHO中国表示，"3Q产品线还在发展初期，此时进行业绩评测并不成熟”，但同时指出3Q产品的新签合同价格比均价上涨了30%。

据了解，截至2016年底，SOHO中国管理了24个物业项目，近400万平米的北京、上海核心地段物业，预计到2018年丽泽SOHO和古北SOHO两个项目竣工后，SOHO中国的持有物业建筑面积将达到170万平米。

最后，潘石屹在评价2016年业绩报时指出，去年SOHO中国取得的成就之一是降低了外币债务水平，"去年一年时间，人民币贬值超过10%，这样看，再背负较高的美元债务就不划算了，我们的收入以人民币计算，但还债以美元计算，这显然会因汇兑产生更多的财务费用，因此在去年我们提前偿还大笔外币债务后，目前境外债务在总负债中的比例仅有7%（而2015年约为56%），此外债务融资成本也下降至4.4%。”

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