奥特莱斯：商业引擎的麻烦

在首创与奥特莱斯的协作中，首创置业集团董事长刘晓光常常对外界说的话就是"资金不是问题”，时常举的例子是"商业地产是母鸡，住宅开发是公鸡，用公鸡卖钱可以养母鸡，母鸡不但可下蛋，还能包装上市，带来长期的回报”。 

高投入，带来高回报，确切是商业法则中的一个主要法令。但与高回报对应的，往往还有高危险。土地一级开发是土地价钱高涨时代，开发企业为了下降土地本钱、增添企业利润经常采取的方式。但是增长利润的同时，不可防止地要承当由此带来的风险。尤其是商业地产这只"母鸡”，岂但"豢养”周期长，而且对"环境”请求还极高。

商业的自然风险

这个风险就是前期的高投入。国内做"住宅+商业”模式的企业良多，虽然大多数企业并不依靠前期的住宅项目赚钱，但是前期的土地开发必定要在开发企业风险可控的规模内。华侨城集团的欢乐谷、万达集团的万千百货，在所有领有非销售配套房地产项目当中，非销售部分的成本一定是处于可控范畴的。

首创置业依附奥特莱斯"名品+折扣”的特别模式，把商业放到了一个靠前的开发阶段。用奥特莱斯（中国）有限公司董事局主席兼行政总裁林卓延的话说"奥特莱斯商场是全部首创芭蕾雨项目的引擎”。而事实也确实如斯，商业卖场不但是芭蕾雨项目的核心，同时仍是首创置业"3+X”商业模式中最重要的部门。

但风险在于，用一个前期招商过程复杂、涉及环节众多、并且后期须要长时光供给资金给养的商业卖场作为引擎，到底是不是准确抉择。

欢喜谷是华侨城集团在土地一级开发中的项目之一，可认为周边住宅和商业汇聚人气，并晋升区域的土地价值。固然在前期一样需要资金来保护，但是由于其产权归属清楚，运作项目单一，华侨城集团建欢快谷并不需要复杂的招商过程，也不各种不断定因素带来的懊恼，因而能够完整依照本人的建设周期来部署进度。

相反，首创奥特莱斯的首个项目——北京房山奥特莱斯就因为波及环节众多，招商进程庞杂等问题，原定于2011年开业，至今还未实现开业。

此外，将商业作为土地一级开发的引擎，必定需要商业占有足够的辐射面和号令力，这些都为卖场带来了宏大压力。

高动力、高油耗与高风险

"商场一旦开业，其品位和定位就会给顾客构成固定的印象，对日后的发展影响很大。由于最初半年到一年光顾商场的顾客，往往会是这个商场最重要的客群。”唯吾满足机构总经理郑秋皓说。

只管以奥特莱斯作为开创综合项目标中心是一个"高油耗”的引擎，然而假如奥特莱斯真能像预计的那样，给首创带来"高能源”，这种投入显然是值得的。刘晓光曾对媒体表现，奥特莱斯名目在2012年正式经营后，芭蕾雨项目包含贸易地产的营业收入在内，每年将会为公司带来30亿元的收入。

此外，在首创奥特莱斯的规划中，将来不同城市的芭蕾雨项目中会包括着以奥特莱斯为引领的商业、游览业、度假业以及合适当地的其他业态，可能要输入12种其他业态。但是在奥特莱斯远景还不暧昧的时候，其对其他业态的辐射也尚未浮现。

目前首创奥特莱斯在海内的项目中都含有大面积的商业局部，北京芭蕾雨项目中奥特莱斯及其他商业约为15万平方米，而打算在2013年开业的海南万宁奥特莱斯则计划10万平方米的休闲购物区，其中购物核心的面积就达到4.5万平方米。依据公然材料显示，首创置业2012年全面估算中，海南万宁芭蕾雨项目总投资将到达约21.6亿元。而2011年首创置业累计的签约金额总额仅为110亿元。

首创置业的布告显示，目前建设中的广东佛山、浙江湖州跟北京房山三个奥特莱斯项目，共计总建造面积近300万平方米。守旧推算，这些项目的总投资也将超过180亿元，其中自有资金投入则不会少于50亿~60亿元。因为奥特莱斯前期的大批投入，2011年上半年，首创置业的负债率由2010年底的21%大幅回升到55%。

在商业地产成熟之前，首创仍在为这个繁重的引擎买单。去年开端，首创置业就一直传出各种融资新闻，除了引入其余配合公司（新加坡政府团体投资有限公司已入股海南万宁芭蕾雨项目），私募和债务融资以外，首创还在踊跃排队回归A股。

不管如何，用零售商业卖场做引擎，终归是一招险棋。而且，目前首创也没有让人们看到其转危为安的迹象。