软实力引领写字楼新趋势 升级搬迁成租赁主要驱动

写字楼开发利润虽高，但伴随着过度开发和国家宏观调控政策实施，写字楼的风险也难以揣测。2000年以后，随着中国加入世贸组织和经济好转，国外机构和国内企业对写字楼也有了较大需求，尤其是京沪等经济中心和区域性大城如武汉、成都等。

在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况和走势。写字楼开发利润虽高，但伴随着过度开发和国家宏观调控政策实施，写字楼的风险也难以揣测。2000年以后，随着中国加入世贸组织和经济好转，国外机构和国内企业对写字楼也有了较大需求，尤其是京沪等经济中心和区域性大城如武汉、成都等。

2017年，RICSAwards奖项首次进入中国，世邦魏理仕（CBRE）力压群雄，一举斩获含4个冠军奖项在内的7大重要奖项。作为一家国际化地产服务企业，CBRE如何在武汉本土化发展中进行融合，又是如何看待武汉写字楼的发展趋势。

本次，房天下对CBRE华中区顾问及交易服务办公楼部董事付丽进行了专访。

国际化遇上本土化一站式服务是重点

CBRE作为全球五大行之一，自2007年下半年进入武汉以来，已经历经10年的市场检验。作为一家美资企业，如何在武汉进行本土化的运作？付丽告诉房天下，CBRE不仅拥有丰富的本地服务经验，在全球化背景下也实行全球化战略，在大中华区各条业务线联系紧密，能第一时间将北京、上海、香港等地先进的服务理念传递到其他城市。全球同步且密切的信息交流，能很好地实现国际化资源与本土项目服务的嫁接。

"在武汉，公司内部各部门间的合作也非常密切，在为客户服务过程中会全方位考虑到客户的需求，虽然我们做写字楼服务，但也会考虑到物业管理、LEED认证等等。”植根于紧密联系的矩阵式质量管控体系的理念，在写字楼服务上，CBRE主要提供两大类服务，一是为开发商提供服务，例如帮助办公楼进行LEED认证服务；二是为租户提供办公楼选址服务等。

付丽以为租户提供服务为例，解释道："我们提供的是全方位的一站式顾问服务，除了办公楼选址外，还包括项目管理（装修、各个分包商的对接），帮助客户节省了很多沟通成本。”

供应过剩或成常态写字楼软实力引领新趋势

CBRE统计数据显示，2016年武汉市写字楼总存量为312.2万平方米，同比增长27.5%，其中，甲级写字楼市场存量同比增长率增至53%，新增供应同比增长率达781.5%。目前，武汉的甲级写字楼供应呈现"井喷”态势，同时空置率也居高不下。

付丽表示，武汉2016年全市写字楼净吸纳量同比增长5.1%，吸纳虽在增长，却不能与供应相平衡。她大胆预测，在供应增加需求也在同步增长的情况下，近3-5年里，武汉写字楼市场供过于求的状况会长期存在。

供应过剩虽成常态，然而，武汉目前的产业发展并非不足以支撑写字楼供应。受全球经济形势影响，外资发展相对较萎缩，中资客户需求变大，CBRE数据显示，武汉甲级写字楼租户的省内外中资企业占比达到74%，且2016年新增需求贡献率已超过九成。

对于未来武汉写字楼市场发展的方向，付丽认为武汉的甲级写字楼在硬件指标上旗鼓相当，写字楼同质化现象一时间很难改变。对于企业来说，他们更关注成本，员工则更关注交通和周边配套，值得一提的是现在的大多数90后更关注办公空间吸引力以及共同交流的平台。因而，写字楼的软实力将成为未来竞争的重要一环。她表示："办公楼不仅是办公场所，也是休闲和资源共享的空间。有些城市的写字楼设置了员工餐厅、托儿所，就是这一趋势的体现。未来，武汉写字楼市场也将更人性化，实现工作与生活的融合。”

此外，付丽认为小微初创型企业将成为武汉写字楼市场的另一需求来源。"这一需求来源将有利于众创空间等新兴办公模式在武汉写字楼市场中的发展。众创空间在降低办公租赁成本的同时，也为企业与企业之间搭建起跨界交流、资源共享的社群生态体系。”

升级搬迁成写字楼租赁主要驱动力

随着武汉优质甲级写字楼项目的增多，租户有了更多更好的选择。对办公环境改善的需求增加，也促使升级搬迁成为今年武汉写字楼租赁成交的主要驱动因素。CBRE统计数据显示，2016年武汉写字楼租赁的升级搬迁需求占比从一季度的33%上涨至四季度的56%，甲级写字楼搬迁升级需求呈现大幅增长趋势。

另一方面，武汉写字楼分布早已从航空路、建设大道沿线向"多中心”格局转变，近年来更加速向非核心区域延伸。付丽表示她比较看好汉口滨江商务区以及光谷，这两个区域从城市发展、政策支持和写字楼供应量来看无疑拥有巨大发展空间。此外，王家墩CBD也将与建设大道融合形成新的CBD热区，市场发展潜能不容小觑。

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