“地王”光环难掩调整大市

2011年上半年，在成交量下降的背景下，全国土地市场整体表现冷清。直到近期，有个别城市集中大量推地，土地市场出现回暖迹象。与回暖同步的是，近期久违的"地王”又在北京、深圳等地相继涌现，引起了业界对下半年土地市场的新的思考。

业内普遍认为，上半年土地市场出现了很明显的分化和反差。如多个城市的住宅用地出让同比减少，而商业用地却备受追捧；在出让价格方面，上半年楼面均价为1061元/平方米，同比下降达20%，在整体下降的同时，一些热点地块仍刷新纪录，成为新地王；此外，由于下半年供应量的增加使得开发商拿地有了更多的选择，今年下半年土地市场走势如何，目前仍有争议。但更多业内人士认为，虽然供应有所增加，但在成交量受到压制以及房企融资难度加大的前提下，下半年土地市场仍成色难定。

一冷一热

宅地出让遇冷场

商业用地受热捧

上半年，全国主要城市楼市成交低迷，北京、重庆、海口等都出现了明显的降幅，海口住宅成交量同比更是下降６０％以上。商品房成交的表现也直接传导到土地市场，上半年全国多数热点城市的住宅土地市场大都冷清收场。据中国指数研究公布的数据显示，１至６月，全国１３０个城市共成交土地９５１１宗，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)２８５４宗，成交面积１６１７９万平方米，同比减少６％。

全国１０个重点城市，除广州、深圳与南京三个城市住宅用地成交面积同比上升外，北京、上海、重庆、天津、武汉、杭州、成都七个城市住宅用地成交面积分别同比下降３８％、５％、３４％、６６％、４％、２３％和２２％。

据记者了解，住宅用地成交乏力的背后，供应量减少也是一个重要因素。１至６月全国１３０个城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)３４９５宗，面积为１９４６３万平方米，同比减少１５％。

四大一线城市中，北京１－６月共推出２５宗住宅用地，同比减少３１％；在深圳，住宅市场５月才首次破冰，整个上半年共推出住宅用地３宗，共计７６万平方米。

尽管住宅用地这厢遇冷，但商业用地却是另一番景象。据了解，仅北京一地，上半年已经签约的商业类地块合计为２１块，提供的建筑面积为３３８６７５５平米，总出让金为１７４．３８亿，超过了住宅供应量和楼面价。６月２７日，北京土地市场诞生了近年来土地单价最高的新"地王”——崇文门菜市场地块，规划用途为商业金融用地，该地块经过３３轮的竞价，最终以７．１亿元的价格被广州市丰璟房地产开发有限公司竞得。此后不久，深圳南山区一地块成为新晋总价"地王”，该宗规划建筑面积达１７０万平方米的地块最终由招商局蛇口工业区有限公司以６４．３９亿元拿下。７月６日，北京对ＣＢＤ第二批共计９幅地块进行招标出让。这９块土地均为商业金融性质用地，总规划建筑面积达１０９万平方米。其中，Ｚ８和Ｚ１０地块的规划建筑面积均达到１５万平方米，成为体量最大的两宗。

业内人士普遍认为，近期频频给土地市场注入活力的多为商业金融及综合类型地块的成交。商业金融及综合类型地块被看好的原因，除楼市调控之下住宅市场受政策影响较大外，这些地块更能契合开发商追求长期收益的目标。更有开发商断言："住宅市场开发的黄金十年已经过去，接下来的'黄金期’应属于工商铺市场。”

一高一低

低价地块贯穿整场，高价地王争夺激烈

上半年，全国土地市场不但供应和成交量下降，成交地块的楼面地价也明显下降。据中国指数研究院的统计数据显示，１至６月，全国１３０个城市成交楼面均价为１０６１元／平方米，同比下跌２０％；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为１４５１元／平方米，同比下跌１３％。上半年，住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。

据了解，今年上半年成交地块的最高楼面地价为３０２９１元／平方米，排名第二的为２１３６２元／平方米，且仅有此二宗地楼面地价超过２万元。而２０１０年成交地块中楼面地价最高地块已达５２７８３元／平方米，且去年成交地块的最低楼面地价也高于２００００元／平方米，达２５２９７元／平方米。由此可见，司空见惯的高价地在今年严厉的政策调控下，已在市场中声音微弱。成交价格也非常理性，今年以来底价、低价成交贯穿整个土地市场。

业界普遍认为，导致住宅土地市场以低价出让的原因，一方面是受国家政策限制、地方政府以设定地价上限、配建保障性住房等条件尽量将地价定在合理范围之内；另一方面不少开发商对于地块的需求开始转型，不再过度以来住宅开发，而将更多的资金和目标投放在商业、旅游、写字楼等其他类型地块的竞逐上。这从近期各地商业地块拍出高价就可见一斑。

上月，上海"长风地区１０号北地块”以２４．３亿总价被杭州绿城置业投资有限公司、上海华彬投资有限公司联合竞得，折合楼板价为１０７６８元／平米，溢价率为８％，一举成为板块商办性土地总价地王。

据了解，北京日前出让的ＣＢＤ９幅地块，其中，Ｚ８和Ｚ１０地块的规划建筑面积均达到１５万平方米，引来了１９家投标体参与竞逐，拿地热情呈现久违的高涨。其中，两个竞投人中信集团与ＳＯＨＯ中国之间的明争暗斗更是将争论推向了高潮。ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹称自己报价最高，但终因种种原因未能将ＣＢＤ地块收入囊中。潘石屹曾在公开场合中多次表达了遗憾之情，并称此次出让的是北京ＣＢＤ最后几幅地，其价值及未来的发展空间很大。

"宏观调控对住宅市场日益收紧，商业地块日渐走俏，包括写字楼和商铺在内的商业地产项目租金节节攀升，对开发商的诱惑进一步放大。”深圳某从事商业地产开发的老总表示，像万科这样的一线住宅开发企业都在积极转投商业地产，说明未来商业地产的开发将会渐入佳境。

一些地产观察人士预测，下半年宅地的推出量会呈上升趋势。但从土地性质来说，单纯住宅用地在整个土地市场的比例会越来越小，未来的趋势是综合用地为主。而随着单纯住宅用地推出数量相应减少，开发商会更加关注单个地块的性价比，不排除高价"地王”争夺战的再次上演。

一多一少

下半年供应增多，房企钱袋趋紧

据对全国１３０城市的数据监测显示，１至６月全国１３０个城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)３４９５宗，面积为１９４６３万平方米，同比减少１５％。

上半年，全国１３０个城市土地出让金为７５２４亿元，去年同期土地出让金收入为７８７５亿元，今年与去年同期相比下跌了５．５％。而２０１０年全年全国土地出让金高达２．９万亿元。今年上半年土地市场持续冷淡，土地出让收入明显下降。

土地出让收入锐减，随之而来的就是地方财政的吃紧以及地方政府性债务的巨大压力。审计署报告显示，截至２０１０年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计１０．７２万亿元人民币，其中政府负有偿还责任的６．７１万亿元，担保责任的２．３４万亿元，可能承担一定救助责任的１．６７万亿元。

土地出让收入在锐减的同时，还增加了支出项目，除偿还政府债务外，支持保障房建设，支付土地储备贷款利息外，土地出让收益近日还增加两项功用——支持教育发展和水利建设，这两项支出将拿走土地收入中的２０％。而这一切，都将使得政府不得不加大推地的力度，根据近段时间对全国土地监控发现，各地推地的步伐已然加快。

进入６月，部分城市开始集中大量推地，成为今年供应量最大的单月。中国指数研究院统计显示，６月全国１３０个城市共推出土地２７６４宗，面积１３２８５万平方米，环比增加４３％，同比增加５０％；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)７５１宗，推出面积４２０３万平方米，环比增加３８％，同比增加７％。

从重点城市来看，下半年伊始，北京等地土地市场便迎来推地高潮。根据北京市土地整理储备中心公布的信息，７月４日共有７宗地块进入挂牌竞价阶段，其中４宗地为居住用地，总出让面积超过４２万平方米。

上海市供地的步伐也开始加快，上海市今年第５７号土地出让公告显示，虹口区海门路５５号地块将于７月初推出。该地块起拍总价高达４６．７亿元，折合楼板价约为２３００３元／平方米。业内人士认为，如果其顺利成交，将刷新虹口区总价"地王”纪录。

据广州市国土资源和房屋管理局网站６月３０日公告，位于南沙区的五宗住宅用地将于８月８日挂牌出让，用地面积超３９万平方米，总建筑面积达８１．５万平方米。

多位业内专家分析，目前从整个市场来看，土地市场的低迷态势还很明显，政府作为土地供应方，推地也会讲究策略和节奏，推地的力度不会贸然加大，因此今年应该和往年类似，在下半年特别是四季度才会加速推地。

虽然普遍预测下半年推地数量将有较大幅度增加，但专家认为，土地市场恐怕还难以出现此前的火爆。

"多数企业在调控之后，不得不面临资金的压力，也在很大程度上制约了其大规模拿地。”不少开发企业坦言，"现在大家日子都差不多，钱都不多。”

统计显示，截至７月１１日，已发布中期业绩预告的４５家上市房企中，仅有１３家中期业绩预增，有５家扭亏，２家略增，中期业绩预喜的上市房企合计有２０家，占比仅４４％。同时，有９家公司业绩预减，５家略减，７家续亏，还有４家首亏。虽然万科、远洋上半年销售业绩同比大增，但是，都尚未完成年销售业绩目标的一半，在调控从严的政策指导下，中小房企完成年销售目标的情况更为不理想。业界分析，虽然房地产龙头企业上半年依旧高歌猛进，但企业资金链日渐趋紧也是不争的事实。日渐增长的融资成本将中小房企压得喘不过气，再加上销售业绩不甚理想，房地产企业新一轮洗盘或即将拉开帷幕。

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