"二次调控"各地楼市冷热不均 各地降价有点难

距今年4月份出台的"新国十条”恰已过半年，相比之下，二次调控则是对"新国十条”的进一步落实和深化，从而更加具体，打击面也将更大。

随着"国五条”及部分地方实施细则的出台，许多城市楼市政策效果立显，成交出现大幅下跌。但部分城市楼市却不冷反热，即使在成交下跌的城市，不同区域、楼盘也存在冷热不均的现象。

 
开发商不得不加大促销力度，或采取低开策略，市场出现一二手房价格倒挂现象，楼市价格战已不可避免。
冷热不均

部分城市成交井喷

北京市建委官方网站最新数据显示：10月上旬北京商品住宅成交2060套(除经济适用房和限价房)，环比下跌36%，受楼市新政影响明显。而在上海，来自官方数据显示，10月第一周(10月4日—10日)商品住宅成交42.57万平方米，环比增41.9%。这已是上海楼市成交量持续第10周上升，创近49周以来新高，达到去年房价暴涨时的高峰水平。

新政出台后，楼市表现各异。"我们这里基本没受什么影响，本来房价也不高，不像大城市是这次调控的重点。”在某县城开发项目的房地产商在接受采访时如是表示。

随着"国五条”及部分地方实施细则的出台，许多城市楼市政策效果立显，观望气氛浓厚，深圳、厦门、成都、济南、常州等不少城市"楼市气温”骤降，成交都出现大幅下跌。不过，有些城市楼市却不冷反热，广州、青岛、重庆以及武汉等城市楼市即是如此。

如在10月10日的楼市成交榜上，重庆以1309套的高位成交量回归榜首，这是"十一”之后，重庆单日成交首次突破1000套，上海以932套的成绩排名第二，武汉与天津分别以564套、502套成绩分列三、四位。杭州当日成交424套，成交量稳步攀升，排名第五。广州楼市也在9日、10日两天出现成交量井喷，连续两天成交破千套。

值得关注的是，即使在成交下跌的城市，交易量的变化也值得琢磨，同一城市不同区域、楼盘也存在冷热不均的现象。

同样以北京为例，10月1—6日，北京新建商品房(不含经适房和限价房)网签总量为782套，虽然环比国庆前一周出现下跌，但较2008年和2009年同期分别增加高达46.2%和41.2%。

记者调查发现，北京各板块表现不一。核心区诸多高端住宅成交冷清，城南以及东南门户区，受楼盘促销影响，表现抢眼。从9月份以来各住宅板块来看，两极分化严重。

数据显示，位于望京的东湖湾名苑、位于东直门的铂晶豪庭，以及位于丰台区右安门的嘉特美大厦等5个楼盘出现零成交。相比之下，大兴楼市依然保持着较高的关注度。保利茉莉公馆、金地仰山、绿地西斯莱公馆等多个项目热销。

除此之外，位于CBD东南门户区的多个楼盘亦反弹明显。比如地处五方桥板块的海棠公社，其于10月中旬即将推出的180—300平方米产品，即使在新政出台后的黄金周期间，现场客户到访量仍明显增加。

楼盘促销升级一二手房价格倒挂

近期楼市的冷热不均，加之国庆前，住建部、银监会、国税总局等部委，发布了包括提高购房贷款首付款比例，减少税收优惠等五项调控措施，使得各楼盘纷纷加大促销力度，或打折降价，楼市价格战已不可避免。

记者实地采访北京多个楼盘了解到，受此次调控影响，各区域楼盘不得不加大促销力度，或采取低开策略。首当其冲的当属通州。

据了解，珠江拉维小镇不久前推出96套特价房，团购单价可直降万元，最低1.58万/平方米，均价1.68万元/平方米。这是通州楼市近期最大降幅。而计划在9月份推出865套房源的华业东方玫瑰，开盘价预计在1.6万元/平方米左右，比周边一些二手房售价还要低。此前领涨到2.5万元/平方米的个别项目也预计在9月初推出后期楼盘，凭VIP卡最低购房价为1.58万元/平方米，直接下调近万元。

近日，通州楼市的调整，迅速向其他板块蔓延。以临近东南门户区为例，富力又一城推出部分特价房均价19000万元/平方米。据悉，同样位于该板块的海棠公社，不久前推出5号楼、7号楼特价房源，均价18000元/平方米，总价320万元起。产品形式为180—300平方米的下跃，全现房销售，并赠送30—60平方米花园。相对每平方米价格低了1000元。

昆明有其特殊性房价或"稳中有升”

"从刚刚结束的房交会中'展大于卖’的情况，便可以窥探到昆明市场放量不足的特质。”有业内人士说，一旦"第二轮调控”落实，昆明房地产市场也将严格执行，并将随之产生一定的影响。但影响能有多大，并不乐观。

业内人士表示，今年年初以来的房地产新政已经执行了近半年，从部分一线城市的成交量情况看，已经显现了一定效果。但对昆明市场而言，效果相对不明显。这主要在于昆明作为区域市场的特殊性，比如城中村改造大规模启动、城市升级吸引了大量州市以及省内外购房者、由于预售证审批从严等原因导致市场供应不足，诸多原因影响下的昆明房地产市场出现明显供不应求现象，支撑着房地产市场成交量和房价双双攀升。

毫无疑问，一旦政策落实，昆明房地产市场也将严格执行，并将随之产生影响。风之铃地产咨询公司总经理姜芸分析，新政的出台将更多地对房地产市场产生心理暗示作用，实际的影响力可能不大，刚性购房者还是会买房，而投资投机型购房需求可能会转移到受新政影响较小的商用物业市场，比如公寓、商铺、写字楼等。对于备受关注的房价，业内人士普遍认为房价可能呈现"稳中有升”的走势。由于9月份市场的局部回暖、房交会助力等因素作用，昆明房地产市场"金九”可以保证。而受市场惯性影响，以及目前昆明市场旺盛刚性需求的支撑，"银十”的出现也有可能。未来房价可能仍呈现小幅上涨态势，但总体趋稳。云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚认为，下一步加息的可能性比较大，而物业税、房产税等更为复杂的政策，出台的可能性相对小。

专家建议，在目前的敏感时期，进行房产买卖显然更需要理性。有刚性需求的购房者在这个阶段可以选择一些性价比较高的二手房，而不是一味地将眼光局限在总价偏高的一手房。对于那些风险较大的期房特别要慎重出手。而开发商则需要做好充足的现金流准备。

非常时期买房选对地段更重要

调控背景下，花样翻新的促销活动，着实令不少购房人为之心动，但购房者必须炼就一双"火眼金睛”。面对林林总总的楼盘，究竟该如何选择？什么样的楼盘性价比最高？未来更具抗跌性？同时，也更符合居住的功能？接受采访的多位业内人士一致认为，首先应关注楼盘所在区域未来的发展前景，选定区域之后，再对楼盘进行比较分析。

以北京为例，如果将近期频频推出特价房的通州和东南门户区进行比较分析，后者的优势显而易见。首先，就通州而言，尽管有通州新规划作为区域长远发展的支撑，但新政前的房价已经透支了几年后的房价水平。

反观与通州相邻的东南五环，作为CBD东扩的重要战略要地，在不久前召开的首届城市规划设计论坛上，垡头及辐射范围正式被定位为"门户区”。受此利好影响，该板块近期以来一直保持着较平稳的局面。主要原因即供应量较少，相对稀缺。以五方桥板块为例，仅海棠公社等屈指可数。此外，从产品性价比分析，仅需18000元/平方米，就可以享受到海棠公社别墅级社区，以及周边优美的自然环境，而同样的价位，在通州只能购买一处普通住宅。

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