写字楼租金上涨 独栋办公楼热了

今年以来，写字楼租金持续大幅上涨给企业带来了不小的成本压力。据了解，不少企业为了降低租金成本正在将办公地迁往科技园区或开发区。同时，北京道路交通和轨道交通的高速发展，以及城市多中心格局的逐步落实，以独栋办公楼为代表的园区办公物业产品正以其高舒适度、低成本和良好的展示性吸引着越来越多企业进驻。

独栋办公楼成企业新宠

独栋办公楼是近几年发展起来的一类新型办公物业。据中房商学院执行院长尹龙介绍，之所以被称为独栋办公楼，是便于人们在外观上与写字楼进行区别。在建筑形式和所处位置上，独栋办公楼与写字楼都有较大的区别。首先在面积上，写字楼一般都在一万平方米以上，大型写字楼甚至达到几万平方米，而独栋办公楼一般在1000至5000平方米之间。如位于中关村昌平园的独栋项目企业墅规划了22栋企业独栋，面积区间在2300至5000平方米。其次，企业独栋相比大型写字楼更生态化、郊区化、集群化。形态与国外的商务花园或者商务公园很相似。这类办公物业在美国已经成为很普遍的办公形态模式，最典型的样本就是硅谷。

另外，在所处的位置上，写字楼则集中在城市的各个商圈内，而独栋办公往往与城市的核心区保持一定的距离，同时交通环境的改善已经使办公郊区化成为可能。

园区发展带动独栋办公楼需求

北京最早出现的企业独栋当属总部基地。之后的短短几年里，北京出现了多个企业独栋项目。在东部，有非中心、max空港企业园、北京LINk等，在南部有BDA国际企业大道、联东U谷、亦庄硅谷、BDA国际广场、BDA芯中心等，在北部，有企业墅、硅谷亮城、东升科技园·北领地等。还有龙脉硅谷、通州商务园等项目分布其他区域。

从目前在销的独栋办公产品的分布上我们不难看出，北京的独栋办公楼大多出现在城市近郊的科技园区或开发区内。如总部基地位于中关村科技园的丰台园，联东U谷和BDA国际企业大道位于亦庄经济技术开发区，企业墅坐落于中关村科技园昌平园的核心。

近几年，北京各大园区的高速发展，使得入园企业的数量迅速上升，企业实力逐年增强。对办公物业的需求越来越大，尤其是对于独栋办公物业更是情有独钟。如企业墅所处的中关村科技园昌平园经过近20年发展，目前已经形成拥有1500余家高新技术企业、160余家科研机构组成的产学研用为一体的庞大产业链条，产业聚集效应日益显现的同时对办公物业的需求与日俱增。作为昌平科技园核心区唯一提供企业总部独栋的项目，企业墅已经吸引了多家细分行业中的龙头企业入驻。

办公高舒适度催热独栋办公物业

北京市场上正在销售的独栋办公呈现"四低一高”的特点：低楼层、低密度、低容积率、低成本，高绿化率。选择将新总部落户企业墅的格林威信集团董事长顾小锋认为，"四低一高”在寸土寸金的城市核心区是无法奢望的，而近郊的产业园、科技园区恰恰可以实现，这也是高新技术等智力密集型企业选择办公场所的重要参考因素之一。

随着城市核心的日益拥堵以及办公成本的连年上涨，给越来越多的企业不仅带来资金上的压力，同时也抑制了许多成长型企业的发展空间。于是，越来越多的企业在寻求突破这种发展瓶颈的过程逐步将目光投向了成本更低，办公环境更加舒适的园区。据企业墅副总经理孙智慧介绍，企业墅总建筑面积5.5万平方米，仅规划了22栋企业独栋，容积率可与别墅相媲美。项目周边自然生态环境优越，北靠蟒山，南邻京密引水渠，西接万亩滨河森林园。园区内部南北组团中规划了大面积的生态园林绿化，超低的密度使得办公人士仿佛置身别墅园区之中，舒适度较中心商务区大幅提高。同时交通也十分便利，该项目距离地铁昌平线南邵站仅1000米，距八达岭高速科技园出口仅5分钟车程。

按照国际惯例，一般办公物业的价格要比同地区住宅物业高出两三倍以上。而目前企业墅的均价仅为每平方米11000元，远远低于昌平区在售住宅的价格。

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