王戈宏：商业地产是最可怕的 弄不好全盘皆输

"真正好的模式其实就是发现一个需求，并且去满足它。”普乐门连锁白领公寓投资创始合伙人及CEO王戈宏表示，这是做企业的一个"永恒的道理”。

2006年，王戈宏就在美国发起创办JWStone商业不动产投资信托基金(REITs)，并担任创始合伙人及总裁。凭着多年的业界经验和专业学养，王戈宏对中国房地产市场有着独到的理解。

在王戈宏看来，中国房地产有三个伪命题。

第一个伪命题是城市化。地产界有个说法是，中国的城市化进程让地产未来还有三十年发展期。王戈宏却认为，现在是人们连城市化的涵义都不清楚。他问道："中国的城市化到底是什么？是建筑形式上的城市化，还是生活水平上的城市化？”

王戈宏以美国为例，来说明城市化是什么。"在美国，城市化是生活水平上的城市化。哪怕是在乡镇，生活水平与城市相差无几。”而在中国，我们可以看到，中国现在房地产非常繁荣，每个城市的周边都在建房子，其实，这仅仅是"建筑形态的城市化”。这种城市化对某个具体的房地产企业而言，是不是真的有关系呢？王戈宏认为，那可不一定。现在这种城市化，同质化非常严重，千城一面的景象比比皆是。所以，他的判断是，"这种城市化到最后，可能就是万科这样的大企业才有机会，小企业可能就没有机会。因为，只要一调控，小地产企业的生存就会遇到问题。所以，中国的城市化是国家的城市化，跟个人、跟企业没有多大的关系。”鄂尔多斯兴建了康巴什新城，被外媒称为"鬼城”，就是一个极端的例子。

第二个伪命题是合理房价。在调控之下，房价降到什么程度才是合理的？王戈宏表示，房价归根结底，还是由供给与需求决定的，而不是调控决定的。他以着名的汽车城美国底特律为例，"底特律遭遇危机之后，汽车城几乎在一夜之间倒闭，那时，底特律出现了几万美金的公寓，但是仍然没有人去买。因为你买了之后，第二天可能继续掉价！”

现在，很多城市把新楼盘的开盘房价视为房价，王戈宏并不认同。他认为，"二手房的房价才是真正的房价。”因为，这表示有人愿意掏实实在在的钱买你的房子。"房价最终会脱离土地价格，脱离房子本身的造价，而和资源性需求紧密联系在一起。”王戈宏以北京新城国际公寓为例说明其中道理。这个项目最早开盘价每平方米只有七八千，后来涨到每平方米一万多两万，而现在，即使出价每平方米六万块，也很难找到房源。这是为什么呢？因为这个项目地段好，配套完善，已经成了海外人士、海归人士等高阶层人群的优选居住地。

由此，王戈宏判断，"资源性需求将最终决定房价，而不是由调控决定。中国的这个时代一定会到来。当人们不需要房子的时候，这房子即使建造的再好，也没人来买；那么，房价就会非常低。”

第三个伪命题是商业地产是中国地产的救命稻草。现在，地产行业几乎所有的央企、国企都涉足商业地产，而在王戈宏看来，"商业地产其实是最可怕的，弄不好就让你全盘皆输。”

"商业地产的关键在于持有。新光天地做得好，那是因为有新光商业在管理，如果不是新光企业，换成其他光，说不定就很快死光了。”王戈宏进而指出，"中国人把商业地产叫地产，其实不是。商业地产不是房地产，它首先是资本，其次是商业品牌管理。必须明白的是，房子只是做生意的地方。如果你的资本不够，你的商业品牌没有建立，这个房子一点用都没有。相邻的街铺价值天壤之别的情况在我们身边比比皆是。”现在中国商业地产业态的同质化非常高，其实，隐藏着很大的风险；王戈宏称，"商业地产如果不会做经营管理，没有品牌效应，没有资本渠道，根本就做不起来。”

房地产发展需要资金助力。在美国，商业地产有个成功的案例，就是万豪酒店。王戈宏称，万豪在中国的楼盘都是租的，只做管理，并不持有；但是，万豪在美国是自己持有的，持有的这部分资产，万豪酒店将其变成了万豪的REITs（RealEstateInvestmentTrusts，即房地产投资信托基金）。

这种"品牌归品牌，REITs归REITs”的做法，颇得王戈宏的赞许。

"REITs的核心是资产证券化，并不简单是房地产证券化。”王戈宏很清晰地表述道。他推荐一篇题为《REITs绕过了金融危机》的文章。他解读说，由于REITs的特殊性，即持有资产进行经营，其收益三分之二来自于股息，这是资产经营的租金收益，这个股息在美国是免税的；只要相关资产在经营上没有出现大的问题，只要商店在开门，只要公寓在住人，只要医院在开，只要酒店在营业，它的经营收益就是固定的，不管房地产是否贬值。所以，REITs在金融危机期间，仍然依靠金融收益获得比较好的业绩。王戈宏总结说，REITs其实相当于地产和金融之间的稳定器，稳定了房地产市场，让投资人对房地产怀有信心。他表示，尽管中国地产界提REITs有一段时间了，但是推出REITs的时间表仍然具有很大的不确定性。

关于近期中国房地产基金的"野蛮生长”，王戈宏认为，这种"野蛮生长”是有条件的，如果没有条件，那就是瞎生长。"制约房地产基金发展的，有两个问题。第一个问题是房地产基金必须要有业绩，如果没有业绩，你就做不了房地产基金。”王戈宏称，当前中国房地产基金很多仍在创造业绩的路上，这个需要时间去建立。

"第二个问题就是，中国缺乏很好的合格投资人群体。合格的投资人不是说你家里有一百万，你就是合格投资人。一定是你衣食无忧，车房具备，教育孩子也有足够的钱，所有这些都搞定了，还有多余的钱，不知道干什么好，去做投资、买股票，这种人才是合格投资人。”之所以对"合格投资人”的认定如此严格，是因为这种投资是要承担风险的，投出去的钱很可能打水漂。王戈宏之前在做地产基金的时候，就拒绝过一些把全部身家都搭上的投资者，因为他知道这种投资的风险所在。

"现在，国家规定，把投资门槛设定在一千万以上，这是很重要的。”

"房地产基金很快就到了无法野蛮生长的时候，因为你融不到资，又没有很好的业绩，就没法生存下去。有人争论到底是开发商做基金好，还是金融机构做基金好，我觉得并不重要，重要的是谁能融到资，谁能找到好的项目，谁能帮投资人安全地赚到钱。”王戈宏如是说。现在的王戈宏，专注于白领公寓的项目。在美国的时候，他就发现了这一项目的商机，经过一番投资与收益的分析，更加确定了他的判断。回国之后，他了解到很多白领人士在公司附近区域有很强的住所需求，这也佐证了这一项目的前期市场预判。

"在任何时候，都有机会，关键看你怎么做。”显然，王戈宏对自己的项目非常有信心。

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