葛洲坝地产另类销售起底

位于北京南四环外旧宫地区的葛洲坝紫郡府二期以均价约28000元/平方米的价格开盘，433套房源一放出，就引来2000多人"哄抢”，当即售罄。

这对于上市公司葛洲坝来说，或许并不是什么值得高兴的事情。

在周边项目已经卖到35000-40000元/平方米的情况下，葛洲坝紫郡府开盘价却还不足30000元/平方米。而更令人难以理解的是，这个项目的二期销售价格与6个月前一期的价格一样，并没有涨价。

据悉，当初，住建委一次性就将总计800多套房源的预售证给批了，葛洲坝显然没有提前准备，将二期项目分开拿证。之所以出现这个状况，不知是因为开发商操盘不专业，还是开发商缺资金着急卖房。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，以葛洲坝紫郡府的产品性质和地理位置来看，价格可以定位在3.5万-4万元/平方米。如此大手笔"让利”，或是北京"限价”调控政策发威，但也不排除开发商急需大量资金，以此来实现资金快速回笼的可能。

少赚6个亿？

11月27日下午2点，葛洲坝紫郡府二期盛大开盘。2000多人不畏严寒前来"抢房”。

据《华夏时报》记者现场了解，该项目位于大兴旧宫镇地铁亦庄线旧宫站西南300米，起价27000元/平方米。此次推出的房源有400多套，项目户型以108、128、135平方米全双卫三居为主力产品，另有少量168平方米四居。项目开盘后，在短短三个半小时内就已全部售罄。

"我们在亦庄的项目也排号了，后来发现亦庄几个项目的价格都超过了32000元/平方米，权衡之下还是买紫郡府项目，毕竟价格太占优势了。”已经买到房子的蒋女士兴奋地告诉记者。

而值得注意的是，据北京市房地产交易管理网数据显示，葛洲坝紫郡府一期的成交均价为28397元/平方米，而11月公示的二期预售住宅拟售均价最低为27484元/平方米，最高的也仅为29625元/平方米，时隔半年，一期与二期价格未见任何涨幅。

这对于今年以来房价逐日攀升的北京市场来说，实在有些蹊跷。项目遭到数千人"哄抢”也不足为奇。《华夏时报》记者了解到，北京12月份待入市的26个新盘中，有7个楼盘位于大兴，已报价的项目如中信府·世家，预计均价33000-35000元/平方米；国韵村预计均价32000-35000元/平方米。除此之外，亦庄新盘北京城建海梓府、亦庄·金茂悦目前尚未报价，但依项目产品类型及周边房价来看，未来其销售价格低于30000元/平方米的可能性基本为零。

"以葛洲坝紫郡府的产品性质和地理位置来看，价格可以定位在35000-40000元/平方米。上月底，位于南四环至南五环之间的中南湾开盘，均价都已经到了30500元/平方米。”亚豪机构市场总监郭毅对《华夏时报》记者如是说。

以郭毅所说的价格取其中间值按均价38000元/平方米计算，紫郡府实际成交均价只有28000元/平方米左右，每平方米少赚1万元。官方数据显示，这一项目二期开盘准许的销售面积为59177.61平方米，这也就意味着，此次葛洲坝紫郡府少赚了6亿元。

"打酱油”式开发

"两期开盘时间差半年，却卖同一价格，的确让行业不解。”一位不愿具名的开发商营销负责人表示，因为葛洲坝紫郡府突然低价开盘，导致旧宫和亦庄附近的楼盘开盘和定价都遭遇重大变故，很多拟开盘的楼盘不但客户被紫郡府吸走，还面临后面不好定价的问题。

按照北京市住建委有关销售价格审批的规定，新盘开盘价格不得高于前一期价格一定比例，首期项目不得高于周边项目和附近二手房的价格一定比例。

葛洲坝紫郡府以2.8万元/平方米的低价开盘，导致亦庄金茂悦等周边项目取证价格审批面临尴尬。

《华夏时报》记者通过调查发现，在葛洲坝水利工程开发完毕后，为支持葛洲坝集团转型，国资委批准葛洲坝集团主业有房地产开发业务，然而这么多年过去了，葛洲坝集团除了在房地产行业内拥有"钱多”的名声外，自己鲜有实际开发操盘，都是采取与民营企业合作开发。

2013年，葛洲坝与绿城中国在沪合作项目绿城葛洲坝臻园推出。2009年，葛洲坝与绿城中国在北京以12.42亿元联合拿下了位于北京市通州区新华大街的商业金融、办公项目地块，即现在的京杭城市广场。

那时的通州，房价一夜飙升破30000元/平方米。2013年"京杭城市广场”的部分住宅和写字楼也开始入市，但均价分别为29000元/平方米和28800元/平方米，价格几乎接近28000元/平方米的项目成本。

今年8月，融创和葛洲坝联合体，以41.2亿元夺下亦庄两块空地，其中一块楼面价近2.8万元/平方米，成为区域单价地王。

"葛洲坝很多时候在充当民营企业的过桥贷款伙伴，这点在行业内是公开的秘密。”上述不愿具名的房地产营销负责人如是说。

据悉，位于北京朝阳区CBD核心商圈、项目总投资概算约23亿元的葛洲坝大厦计划于今年年底完成竣工验收。

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