将来商业地产的竞争就是停车位的竞争

   中国商业地产高峰论坛7月31日下午在成都举行，协会会长、业内专家、大学教授、开发商老总等300人，对商业地产最关心的话题进行了讨论，对成都商业地产未来发展指明了方向。

   过剩

截至2013年6月底，成都大型商业综合体123个，其中35个集中在南延线高新区片区，造成结构性过剩

   泡沫

主要存在于部分商铺，商铺价格每平米一般都在三四万元，还有不少都是六七万，甚至10万，租售比低

   冲击

网购对商业地产是有冲击的，但网购不能取代商业地产，未来商业发展将是线上和线下结合

   制胜

找准定位，要有规划设计，定位好产品业态，实现专业化，最关键要有足够停车位

成都商业地产是否过剩，是否出现了泡沫？面对气势汹汹的网购，未来商业地产是否会被网购取代？

现状：结构性过剩与部分泡沫并存

无论是北京、深圳，还是成都，这两年关于商业地产是否过剩的言论就没有停息过。在高峰论坛上，商业地产是否过剩，是否出现了泡沫？自然也是与会嘉宾最为关注的话题。

"千军万马同时搞商业地产，满城尽是综合体。我们也注意到某些地方、某些地段，已经出现了过剩现象。”中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌说，现在很多人把"过剩”和"泡沫”联系在一起，实际上"过剩了”价格就不会上去，价格上不去就不存在"泡沫”，现在商业地产是"过剩”与"泡沫”并存，"泡沫”主要存在商铺上，商铺售价高，而租金并不高，这就是价格虚高，就是"泡沫”。

商业地产是否过剩，这个话题放在成都市场上，冉立春用数据进行了一次全景展示：截至2013年6月底，成都大型商业综合体123个，其中南延线高新区片区就有35个，郊县中郫县有8个，其他区域其次，而蒲江却一个也没有，"从这个数据我们可以看出，商业综合体集中在某个区域，就会出现结构性过剩。”冉立春说，过于集中的综合体，几乎都是传统的模式，这就是结构性过剩，阶段性过剩。冉立春也认为，现在成都的商业地产"泡沫”主要存在于部分商铺，商铺价格每平米一般都在三四万元，还有不少都是六七万，甚至10万。而这个价格与商铺租金收益相比，肯定是存在泡沫的。

竞争力：车位是制胜重要因素

商业地产现在已经出现了阶段性过剩，成都市场上也出现了大量的商业地产，面对如此激烈的竞争环境，商业地产要如何才能避免同质化，如何才能在竞争中取胜？

"提前规划，不要避免出现结构性失衡。”华茂集团总裁崔泮为认为，政府对远郊的商业综合体规划布局要尽快出台，避免再出现综合体云集一个区域的状况，不规划布局就可能出现富裕的区县综合体多，经济次的区县综合体少甚至缺位，"未来商业地产发展的机会，肯定在郊区商业。”

冉立春对商业地产如何取胜，他开除了几剂良方：首先要找准位置，找准定位，不要在北极卖雪糕、赤道卖棉袄；其次要有规划设计，要定位好产品业态。同时，要实现专业化，不要开酒楼的在养龙虾。最后也是最关键的，就是要有足够的停车位，"将来的商业地产的竞争就是停车位的竞争。”

危机：网购对其影响深远

2012年CCTV经济年度人颁奖盛典中，马云和王健林1亿对赌。商业地产快速发展的今天，面对的最大竞争对手之一就是电子商务。顾云昌说，"现在我们到商场购物，有时候顾客还不如服务员多，足以可见网购对商业地产的威胁。”面对电子商务庞大的购买力，传统的商业地产会不会消失？

"网购对商业地产影响深远。”西南财经大学西部商学院副院长、教授、博士生导师唐小飞也认为，网购对商业地产是有冲击的，但是他认为网购不能取代商业地产，未来商业发展将是线上和线下结合的道路。

在网购是否取代商业地产问题上，四川商业地产联盟秘书长冉立春也明确认为不能取代，"我只说四点理由。”冉立春说，首先人们的消费观念、生活方式的改变需要时间，这个时间至少是20年；其次网上商城的结构尚未形成，汽车等有价值的商品在网上商城就卖不动；第三，网购，价格是唯一的驱动力，但是在调查中很少有人会通过网络购买上万元的商品；最后就是网购消费的目标客群不是消费主体。

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