挑选写字楼办公间有讲究

   12月，各大机构、单位又开始为明年企业选址伤神，在挑选写字楼的时候有哪些门道可以推荐，哪些注意事项需要提醒，本报记者为此采访了DTZ戴德梁行写字楼部董事吴佩玲。

问：企业挑选写字楼办公间有何讲究？

答：不同的企业有不同的要求和独特的企业文化，不可能在选择写字楼办公间的时候一概而论。现在已经被认可的选址条件都有可能被考虑，如写字楼的技术参数、楼宇的外观、地理位置及周边配套、写字间的格局和使用率等。正如业内所讲，IT行业的公司在楼宇的技术参数上是会很关注，供电能力、网络地板及高度、层高、空调系统都是需要关注的，另外，层型、使用率也是对于IT企业很重要的。同时可以看到，有些公司除了关乎到自身行业特点的考虑因素以外，还会关注公司的企业形象。这就要考虑到楼宇的地理位置、其他租客的档次。而那些对员工照顾比较深的公司则也会将空调系统、交通环境及周边配套纳入考虑的范畴当中。当然，预算的问题存在于每个公司，一部分公司做预算是按照合乎市场标准，另一部分则有自己的心理标准。

问：如何评估写字楼的优劣？

答：有观点认为，在大多数楼宇硬件水平趋同的情况下，软件能力就显得格外重要，也就是一个写字楼物业水平的好坏就被当成了唯一评估标准。但实际上不能这样简单地分析，一个写字楼的好坏不单单是靠硬件、软件能力来衡量。有些企业考虑软硬件水平来突出自己企业的实力，但写字楼的后期营运也是非常重要的，写字楼入住客户的水平就体现出楼宇后期经营的好坏，资深的发展商会通过优惠租金等方法吸引声望好的客户入住。以评估水平来讲，地理位置是否合乎大多数企业的要求也是非常重要的。

问：近年来北京出现部分独栋式企业总部组团，这类总部写字楼，适合什么样的企业？

答：独栋式写字楼的位置多在远离中心区的城市周边。较为偏远的地理位置对于那些自给自足，可以解决餐饮、交通（班车）甚至邮局的大型企业就比较适宜。而独栋式写字楼的租金较其他写字楼会略低，且独栋这一特点又可以满足企业放置大型标牌树立自身企业形象的要求，因此会有些企业来选择这样的独栋写字楼。但位置较远及配套不全确实也是企业在选择独栋式写字楼方面的一些障碍。不过值得一提的是独栋式写字楼的好处是往往这些楼都是低密度设计，绿化较为完善，企业的员工会拥有相对宽松的办公环境和工作空间。

问：投资写字楼应注意哪些要点？

答：最重要的考虑因素就是地理位置，其次租金回报也很重要，此外要看写字楼被散卖的程度，因为这个直接影响到入住企业的档次。散卖的写字楼，小业主众多,意见不统一,进而管理的难度相对较大。如果小业主将自己的面积租给一些非正规的企业，非常可能出现商住混合的局面，也会慢慢降低写字楼租客的档次，从而大大降低了写字楼的档次。因此怎样通过目标客户达到稳定的租金回报也是在投资中应该考虑的问题。

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