观点时评：房地产正面临全面失调的风险

[提要]新"国八条”中要求全国各地在一季度公布当地房价调控目标。越是临近3月底，各地政府越紧张，而市场也都以观望的心态来判断公布目标的影响。

新"国八条”中要求全国各地在一季度公布当地房价调控目标。越是临近3月底，各地政府越紧张，而市场也都以观望的心态来判断公布目标的影响。

然而，与业界估计这可能是抑房价的一记重拳相比，结果却让人大呼意外，迄今为止没有一地政府是以降房价为目标的，都是以少涨为指向。也就是说，中央原意可能是要让房价得到抑制，结果是以"控制”的名义来保证房价的上涨。
有人说，中央并没有说要让房价降，但出了这么多的"新政”应该决不是让房价涨吧？而各地的政策就是保证房价涨，当然是少涨一点而已。

一方面，地方让开发商放心了，让老百姓死心了；另一方面，更为重要的是，新"国八条”中可能最猛的一招反过来却让以新"国八条”为代表的房地产调控新政全面破产。这样的结果，想必温家宝没有料到，国务院没有料到，国土部、住建部也没有料到吧。

中国的房地产调控正面临全面失调的风险。

值得关注的是，认定各地房价调控目标合理的理论和数据都在出来。

——房价与GDP挂勾有一定道理。过去十年全国房价年度同比涨幅低于同年GDP涨幅，高于同年CPI涨幅。但一些房价上涨过快的城市房价同比涨幅是高于GDP涨幅的。当然，在住房投资、投机比例较高的城市，房价调控目标应与CPI挂勾。可是，各地公布的调控目标俨然成为"涨价目标”，在很大程度上会助长房价上涨预期。

——据统计，广州第三产业对地方税收贡献最大，而房地产业又是第三产业中贡献最大的，占税收总量比重23.5%，比排在第二位的服务业(占比12%)高出许多。仅从税收来看，房地产以近1/4的税收贡献成为龙头支柱产业。据估计，今年一段时期里，广州地方税收仍将"高度依赖”房地产业。

——据说，国土部在酝酿拍地新规则，而一线城市也开始控制地价的尝试。如广州部分土地拍卖中实行"勾地”制度，即出让计划对外公布后，开发商提出"勾地”申请，政府根据市场情况公开出让土地。北京则将地块委托专家评估，根据当地房价和地价综合评估，确定一个地价的合理区间，超过区间开发商不能再加价，而是综合评定开发商资质能力和项目内容来确定。上海部分土地出让直接以评标结果决定土地中标人，报价因素仅占30%权重。

如果说，临近3月底之前，各地政府还羞羞答答地提出房价可与GDP挂勾，随着大限的到来，各地已经呈现出"法不治众”、有恃无恐的局面。

房地产调控走到这一步，已经充分反映了中国地方与中央利益差异的现实。分税制让地方必须开辟新的财源；GDP挂帅让地方必须大搞开发，而土地出让金是最重要的财源，房地产税收是最大的地方税；房价高意味着城市发达，地方官员都以本地房价高于邻近城市为自豪；中央对于严控房地产泡沫仍有侥幸心，让地方出台控房价政策无异于"与虎谋皮”。

接下来放弃还是坚持？如放弃，中国房地产就将完全由"市场”调控，泡沫进一步加剧，最后走向崩溃。

如坚持，经这一轮地方围攻中央的折腾，只能加码政策力度，或由中央直接下达调控目标，或提前房地产税的推广，或对保障房建设全面监督，或对某地官员动真格地问责。

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