昆明写字楼发展报告：近两年写字楼租金上涨30％

写字楼对于城市而言就像青春期的孩子，不断地生长。城市的繁荣与地标写字楼的高度有很大的关联。

20世纪70—80年代，昆明写字楼建设起步。这一时期以行政办公楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的基调。到了上世纪90年代，受到举办1999年世博会的拉动，昆明写字楼建设急剧扩张，步入以市场化产品为核心的第二阶段。如火如荼地盲目开发，孕育出大批良莠不齐的项目，导致空置率大幅上升，写字楼开发一度放慢。

经过市场10余年的消化，昆明写字楼的供求关系发生了巨大变化，空置率逐渐下降。随着城市建设、经济发展的加快，高端写字楼的需求日益放大，租金飙升、价格坚挺，市场供不应求，投资价值开始显现。

特别是最近两年，云南桥头堡国家战略开始实施，昆明加快建设中国面向南亚、东南亚的区域性国际城市。一家家外资企业、合资企业、国内财团纷纷入驻，一个个工业园区、物流园区的接连诞生，昆明积聚数年的商务办公需求集中爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的新一代顶级写字楼应运而生。

不到10年就可收回全部投资！听到这样的市场调查结果，恐怕不少人都会大跌眼镜。如此高的收益率让绝大部分商铺、住宅情何以堪？然而，这的确是一些优质写字楼的投资回报。

毋庸置疑，资本的嗅觉总是最敏锐的。昆明写字楼的投资热，恰如少年般在成长。

   昆明部分高档写字楼出租率超过90%，近两年来，写字楼涨了20%，租金更是涨了30%，九大板块标记昆明商务新高度，写字楼租金售价看涨，写字楼投资空间放大。

"现在昆明的写字楼不好租了，地段好，设施齐全的写字楼很难租到，而且现在俊发中心和顺城的租金已经接近140元，就算这样也是有价无市啊。”马老板最近愁坏了，刚把总公司搬到昆明的他最近一直想租一层地段较好的写字楼给员工办公用。

第三代写字楼填补市场的缺口

在2012年楼市处于春暖复苏之时，处于喝温吞水状态的楼市投资者们将目光投向了个人投资的新"金矿”——写字楼，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。

昆明优势时代广告公司总经理李镇钊告诉记者："经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。”

近两年来，俊发中心、顺城双塔、昆明广场、南亚未来城、国际银座、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。

写字楼租金越高出租率也越高

昆明目前写字楼主要集中在传统的三横三纵范围内，三横：拓风路、金碧路一线、东风路、南屏街、人民路沿线；三纵：北京路沿线、北塔路沿线、青年路沿线。据相关机构调查数据显示，目前写字楼租金主要集中在30-50元/平米之间；其中云纺国际商厦的租金水平为40元/平米；文茂大厦的租金为45-47元/平米。其次60/平米以上租金仍占一定比例，环球金融的租金为75元/平米；凯旋一号的的租金为60元/平米；柏联广场租金为60-65/平米；南屏时代广场的租金为61-75/平米。而租金超过100元/平米的写字楼，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼、南亚风情第一城。

从近几年昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/平米/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/平米/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/平米/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/平米/月，上涨率为9.3%。从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%。而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%，像俊发中心、顺城、志远大厦已经无房可租。租金越高，出租率反而也高，由此不难看出可以看出，高端写字楼进入带来租金两极化趋势明显。

甲级写字楼月租每平米在100元左右

写字楼分三类，第一类是5A级高端写字楼。第二类的中档些的甲级写字楼。第三类是针对中小企业的SOHO写字楼，滇池柏悦，有点商务公寓的概念。三类都有需求。售价在2万元/平米以上的高端写字楼，硬件、软件都很好，租金都在150元/平米/月左右。甲级像怡泰领域时代租金在70—100元/平米/月之间，中档偏上的。SOHO型的租金在40—50元/平米/月之间。据记者了解，市中心租金水平已经突破80—180元/平米/月，在一环内，多为50—100平米间的小户型写字楼；其次是环城周围70—85元/平米/月，而档次和配套稍差的二环之内的写字楼多定在60—80元/平米/月之间，在三大区域内，其中甲级写字楼租金大约100元/平米/月，一环边100-150元/平米/月，二环内80—95元/平米/月。

风之铃CEO石远说："写字楼市场近期之所以好转，与人们积极的心理预期有密切关系。”同时他表示，在楼市调控背景下，昆明商务写字楼开发的集中放量，则给省内外企业和投资者提供了最好的机会。特别是一些优质写字楼，目前在租赁市场十分走俏，物业价格坚挺，投资潜力还是不错的。昆明优势时代广告公司总经理李镇钊说："比如南亚未来城，传统的写字楼入口都在一层，南亚未来城一到四层是购物中心。在这个写字楼工作的白领，不用出这栋楼，就可以购物，更高效。”

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