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虽然我国的改革开放从1978年就开始,但房地产市场起步较晚,即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步,但房地产金融的发展相对迟缓。总体上房地产业(包括房地产金融)在我国近30年来的发展过程中,对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献,也必将发挥更大和更积极的作用。
与此同时我国房地产业也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战,其中牵涉到银行的贷款风险、开发商融资渠道少和投资者投资品种缺乏等方面。
政府也意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性。譬如2008年12月3日召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条是"创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道”。2008年12月6日,为规范银行并购贷款行为,提高银行并购贷款风险管理能力,加强银行业对经济结构调整和资源优化配置的支持力度,保持经济平稳较快发展,促进行业整合和产业升级,中国银监会关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知(银监发〔2008〕84号);它规定了并购的资金来源中并购贷款所占比例不应高于50%。并购贷款期限提出了一般不超过五年的原则性要求等详细条文。
2008年12月17日召开国务院常务会议上研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,其中第三条包括"引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。
我们在为现阶段我国房地产金融创新有更实质性发展庆幸之余,也必须清醒地认识到:
l 并购贷款:《商业银行并购贷款风险管理指引》从政策和监管规定层面突破了《贷款通则》中有关"不得用贷款从事股本权益性投资”的限制性规定,对商业银行并购贷款业务的启动具有开创性作用。2009年4月以来,国内首例房地产行业并购贷款在北京出现;相信更多的银行和房地产公司会参与此业务。
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