房价仍未触及真正底部 楼市“春暖”谨防倒春寒

   楼市购买力踊跃入市、成交量放大、部分项目出现提价……种种迹象表明，经历了一年寒冬的房地产市场的确迎来了融融暖意，这也表明中央政府从去年开始的救市措施和开发商们的一再割肉，终于有了成效。于是，趁着暖意，部分项目开始提价，但是业内人士提醒，涨价可能带给开发商更丰厚的利润，但也可能把市场来之不易的暖意打消殆尽，销售重新进入胶着的冰冻期。

   楼市喜迎小阳春

   北京市房地产交易管理网的数据显示，3月1日—15日的半个月内，新房签约数达到了6938套，相比2月份同期3111套，上涨了一倍多。此外，二手房网签量是8173套，比2月份同期翻了一倍多。楼市迎来久违的暖意。

   销售量大幅提升

   春节后开盘的不少项目继续推行打折、特价策略,引来了阵阵人潮。记者了解到，燕郊的某处新房甚至打出了单价2650元的惊人低价，比起以往周边4000至5000元/平方米的价格来说，的确是很难让人不受诱惑。位于海淀区定价19000左右的学院派项目最近问询购房者也颇多，多为大学生毕业买房，大学毕业后工作两年的石先生告诉记者，开盘时27000的价格太贵，现在觉得价格还可以。

   据统计，包括期房和现房在内，2月份全市新建商品房网上签约量达到8282套，比上月增长超过15%。和2008年全年都十分低迷的新建商品房市场相比，其回暖迹象相当明显。

   回暖的不仅仅是新房市场，二手房市场也在节后出现了销售量大幅增加的情况，各大中介也迎来了久违的忙碌。记者在望京、双井、亚运村、和平里等区域的中介门店，都看到了门庭若市的景象。

   北京市房地产交易网的数据显示，2月份全市存量房网上签约套数达9373套，创下了13个月以来的新高。

   昨天位于东三环附近链家销售点的一名销售人员告诉记者，目前买二手房的人实在太多了，他手里的客户都快带不过来了，但与以往不同的是，现在买房的基本都是有自住需求的客户，投资者非常少。据该销售员经验，现在10家客户里，可能有一个投资者，剩下9家客户中，还有8家是打算五一结婚买房的小夫妻，所以，80—100平方米左右的两居室是现在最抢手的户型，而太大或太小的户型成交相对少一些。

   看好后市上调价格

   随着市场成交的回暖，不少开发商认为楼市已经走出低谷，进入上升通道，出于对后市良好的预期，部分项目也相应地上调了价格。

   据了解，大望路的珠江帝景价格上调1500元/平方米左右，平均价格已经回到20000元/平方米以上。南城的文成建筑把特惠调回了原价，前后相差近3500元。广渠门的冠城名敦道、万科紫苑等都尝试小幅上调价格数百元。

   对于目前不少开发商准备调高售价，记者采访了相关的项目负责人。他们都表示，调价的原因是销售形势转好，比较看好后市。北京金都地产总经理高宏标表示，要是销售形势继续走好，该项目也不排除涨价的可能性。首先该项目仅剩下100多套房了，销售压力不大。其次，项目目前销售得很好，如3月15日，该项目当日成交40多套，成交金额破亿。

   据了解，富力地产的一些项目也准备调价。2月份，富力地产北京的项目销售了6个多亿，3月份截至15日，北京的项目就卖了4个多亿，估计3月份能卖到八九个亿。销售情况如此好，富力地产也在准备调价。

   三大因素促暖

   中经联盟秘书长陈云峰认为，促使楼市出现回暖的主要原因有三：一、政府出手救市，给了市场一定信心。二、开发商在2007年迷失过，但在2008年积极回调价格、促销，切实降低了房价。三、刚性需求开始入场。目前的买房者，90%都是年轻人，很多都是要等着房子结婚的，这样的刚性需求在去年被压抑了，2009年初，在政策促进和房价的回调下，集中释放出来。

   北京金都地产总经理高宏标表示，成交量止跌回暖，显示出楼市在经历了一年多时间供需双双观望的局势后，市场终现松动。开发商对房地产项目售价的制定趋于理性，逐步贴近了购房人的心理价位，触动了消费的反弹。

   协成机构副总经理缪培丹认为，目前市场销售形式好转的主要原因是由于近期部分楼盘开出一批特价、降价房所致，如珠江帝景、文成建筑等项目春节期间推出的特价房由于价格诱人，成交情况都很理想；其次，两会过后，不少购房者认为近期后市利好政策出台可能性已不大，不再观望而释放需求；再者，对二套住房贷款的限制松绑也使得部分投资型需求重新进入市场。预计近两个月市场成交还会持续小幅上涨的趋势。 

   倒春寒的六大潜因

   没有人否认楼市迎来了期盼已久的回暖，但是此次的回暖能否证明楼市的春天已经到了呢？楼市真的开始触底反弹了吗？业内不乏乐观者，认为楼市的冬天已经过去，到了触底反弹的阶段，加价销售增加利润才是硬道理。

   富力地产联席董事长、总裁张力就是乐观派的代表，依据就是富力地产今年以来的销售业绩全面开花，2月份成交额大概23个亿，破历史纪录。所以，张力公开表示："楼市开始复苏了，市场开始变好了。”同时，基于这种认识，富力开始对部分城市的部分项目进行价格回调，最高幅度达5%。

   相对于张力的乐观，更多的业内人士却持谨慎态度，认为当下的暖意究竟是春天的前兆还是一小波行情的短暂释放，目前还很难判断，即便是春天的前兆，也要提防"倒春寒”的可能性。

   这些业内人士看来，在世界经济走势不容乐观的大背景下，房价还没有调整到真正的底部，而且中央政府也没有推动房价的意图，再加上现有的巨大存量房和企业资金链的压力，现在说楼市复苏为时尚早。

   有开发商提醒纷纷开始涨价的同行们："现在过于乐观，犯的错误可能是致命的。”

   1大环境不容乐观

   阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，楼市的大背景没有变化，仅凭近期销售量回升就判断楼市已经回暖，甚至开始反弹，有些过于乐观了。

   范小冲的依据是："从经济环境上看，国际金融危机不但没有结束的迹象，而且开始向实体经济蔓延，很可能会带来第二轮金融危机，作为世界经济一部分的中国经济还没开始回暖。从市场环境看，市场上巨大的库存量依然存在，而且在相当长一段时间内，楼市供大于求的状态很难改变。从资金链看，开发商的负债率、现金流没有大的改善。再加上出口、就业的不景气没有改善，中国未来经济的不确定性……因此楼市还没到真正回暖的时候。”

   中经联盟秘书长陈云峰也持同样的看法，并认为"楼市目前的暖意只能是微调，并不能在根本上扭转局势。”

   SOHO集团董事长潘石屹则认为，房地产市场能不能回暖最重要是取决于中国的经济能不能回暖，"如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就可以持续下去。”

   据报道，国际货币基金组织（IMF）在4个月的时间两次下调2009年全球经济增长预期，从2008年10月份的3%，调低到11月份的2.2%，再到今年1月份的0.5%，为二战后最低增速。近日，IMF总裁多米尼克·斯特劳斯-卡恩甚至公开表示全球经济2009年将出现负增长。

   2房价尚未见底

   广州市番禺祈福新邨房地产有限公司董事长彭磷基在两会期间接受媒体采访时表示："现在房子的卖价已经是成本价，甚至有些房子的卖价比成本价还低，很难再降了。”

   这一观点却遭到同行们的反驳。中坤集团董事长黄怒波就是其中一个反驳者。

   黄怒波告诉记者，市场的确出现了一些低于成本价销售的项目，"有开发商在地价高峰期拿的土地，加上这两年财务成本的上升，原来预计能赚5000元的，可能现在只能赚1000元了，这时再降2000元，就低于成本价了。因此，的确有项目房价已经到了成本价”，但他同时指出，这并不能说明房价到了底部，因为"商品的价格制定要遵循市场原则，房价的合理价位应该取决于购房者的承受能力，而不是开发商的开发成本。"开发商因为对市场风险的判断失误导致成本过高发生的损失，不应该由消费者承担，”黄怒波说，"房价再降5%-10%，也不奇怪。”

   采访中，大部分接受采访的业内人士都表示，虽然大幅下调的可能性不大，但目前的房价仍尚未触及真正的底部。

   另据戴德梁行最新数据，目前中国房地产市场下滑态势仍在持续，2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，为自去年12月首次出现同比下降后，连续第三个月跌幅持续扩大；环比亦降0.2%。

3调价太过乐观

   随着销售量的回升，部分项目悄悄提高了价格，涨幅从数百元到数千元不等。北京市统计局的数据显示，2月份北京市新建住宅价格同比上涨0.1%。

   中远地产华北区域总经理李文杰认为，楼市的回暖使一些开发商信心倍增，追求利益最大化的本性又显现出来，不少项目开始提高售价，想借此再大赚一把，但这样做是十分危险的，很有可能使刚有起色的房地产市场再度陷入低迷。

   "价格再上涨就会和<

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