工行下月起自动转7折 银行存量房贷战暗潮涌动

   由于涉及到众多已购房人的贷款利率，"存量房贷款七折优惠”的话题在2009年的第一个月变得越发炙热起来。然而，除少数银行自动将客户的房贷利率调整为七折外，多数银行依然"岿然不动”，对前来申请的既有客户大用"拖”字诀，拖延批复申请的时间，同时却还在觊觎着其他银行的客户，想方设法挖墙脚。

   记者从权威渠道获悉，工商银行已决定从2月1日起对个人存量房贷7折优惠利率进行调整。据了解，只要是满足该行两个条件的存量客户，无论贷款金额是多少，银行都会自动将利率转为7折优惠。

   工商银行相关负责人表示，该行规定对2008年10月27日前已发放、目前仍有余额存量个人住房贷款，从2月1日起将可以享受基准利率下浮30%的优惠，但客户必须同时满足两个条件：一是该笔贷款已执行基准利率下浮15%的优惠；二是自利率下浮比例调整日算起，借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期(含)以上违约记录(贷款存续期不足24个月的，从贷款发放时起计算)。借款人在工行的其他贷款无不良记录。

   据了解，只要是符合以上两个条件的个人住房贷款存量客户，无须提出任何申请，也没有贷款金额上的限制，银行就会自动将优惠利率转为7折。

   同时，对于2008年10月27日以后发放的符合上述条件的个人住房客户，也可以向其贷款经办银行提出书面申请，经银行审核批准后享受7折优惠利率。

   据介绍，对于即将享受7折优惠利率的客户，如果在该笔贷款的剩余还款期内连续违约2期(含)以上，银行将取消你正在享受的7折优惠贷款利率，并按照原来的合同规定计收相应的利息和罚息。 

   工行存量房贷利率下月起自动转为7折

   元旦过后，各大银行相继进入调整房贷利率的高峰期，自去年央行曾宣布"自2008年10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍”，许多前期购房的人都向银行咨询相关业务的办理情况，打不进去银行房贷部电话的已购房人越来越多。

   "听说现在可以享受七折利率，我想打电话过去问问银行的工作人员，连续一个星期都没有打通电话，最后只能到银行的柜台上去问。”已购房人涂先生告诉记者，2006年他在北京北苑购买了一套商品房，通过某银行贷款43万元，银行的工作人员告诉他，由于贷款总额不到50万，涂先生不能享受贷款七折利率。

   凯胜经略担保公司总经理康胜向记者分析说，导致购房人办不下来房贷折扣的原因主要有三种：一是有过逾期还款的行为；二是贷款金额限制，有的银行更注重贷款金额高的客户；三是贷款年限，如果房贷存续期不够长也可能遭遇拒绝。而对银行来说，首次购房、还贷信用好的客户更为吃香。

   与涂先生一样，符合银行相关要求的胡小姐也没能申请下七折利率，银行的工作人员称，胡小姐可以向银行递交相关资料，但申请是否能够批复还需要等30个工作日。

   尽管各银行也开始陆续出台存量房"房贷七折优惠”的相关条件，但在申请七折的门槛设置上却存在较大差异，申请条件也区别很大，导致很多房贷消费者因不符合原银行的申请条件，希望转行到符合的银行去。胡小姐和涂先生都向记者表达了将房贷转向其他银行的想法，胡小姐透露她前不久曾经接到某公司打来的免费帮助其将购房贷款转移到其他银行去的电话。

   购房人难申请七折利率
   七折利率申请批复"内外有别”

   相比四大国有商业银行，不少中小银行要"活得多”。记者在采访中发现，不少中小银行都开出了极其优惠的条件来吸引房贷客户：只要资质好，购房人愿意将房贷从甲银行转到乙银行，乙银行将免费提供垫资，通过担保公司将购房人在甲银行的房贷还清，购房人还能再以首次购房的身份从乙银行获得七折优惠贷款。

   "平转贷之所以被房贷人广泛关注主要是怕享受不到7折优惠政策。”北京凯盛经略担保有限公司市场总监冯雪青向记者分析。在她看来，由于优惠政策执行细则虽然已出，却没有明确界定"优质客户”，人们的心里没底再加上担心申请人数过多批准量受限，很多购房人因而有了转按揭的想法，希望能在其他提供存量房贷7折优惠的银行享受省钱利好。

   据介绍，通过"平转贷”业务，购房人可以在贷款金额不变的情况下，通过担保公司担保等手段将住房按揭从一家银行，转到另一家银行，而购房人其后就可享受第二家银行的房贷利率。虽然同样不发生买卖关系，但和被叫停的同名转按揭不同转换过程中，贷款金额年限必须保持不变。

   此外，如果购房人在原借款银行办理贷款时，曾同时办理房屋贷款保险，提前还款后，平转贷后的银行不需要硬性办理保险手续，购房人还可以将保单的剩余保费直接退还现金，这也将为买房人省下一笔不小的开支。

   虽然"平转贷”可以节省下一部分利息，但是由于需要借助于资金担保机构垫资，还清原银行的贷款，才能将房贷转移到另一家银行，购房人需要承担一定的垫资费用。

   "链家地产”市场研究部认为，在考虑"平转贷”时，应确保转行节省的利息大于垫资费用。"经过2008年的五次降息后，新的0.85倍优惠利率为5.05%，而0.7倍优惠利率为4.16%。应分别按这两种利率还款，二者之差即节省的利息大于垫资费用，转行进行7折优惠申请才有必要。”

   尽管形势紧迫，各大银行也都制定好了房贷细则，但都长时间"捂着盖子不揭锅”。康胜认为，银行此前之所以这么做是因为谁也不想做第一个吃螃蟹的人，大家都在观望竞争对手的细则，"如果有比自己更优惠的地方好及时调整”。

   一位不愿意透露姓名的银行业人士告诉记者，将存量房贷利率调低为七折后，银行的利润基本趋于零，银行缺乏调低利率的动力，多数银行必然会想方设法拖延既有客户申请的批复时间，对其他银行的客户给出优惠条件则是为了争夺优质客户资源，拓展市场占有率。

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