北京楼市酝酿“转身” 房价能否理性回调？

    在前所未有的调控大幕笼罩之下，楼市各个市场主体开始集体"变脸”：成交量下滑，购房者由买改租，开发商开始转战商业地产。随着调控迈向深 入，楼市的新动向释放出什么信号？房价的走势又将如何？这些问题成为公众持续关注的焦点。

    买改租推升租金价格

    6月1日，北京西城区我爱我家三里河店的员工早早地就把报价牌摆到了大街上，与以往不同的是，报价牌上只有租金价格，没有房屋出售的价格。

    "几个月前是在店里等客上门，现在是在大街上摆摊。”该店中介人员小高告诉记者，现在尽管二手房的房源增多，但是成交量却一直下滑。原来一 名中介人员一个月能卖出两三套房子，现在整个店才能卖到这个量。因此，很多中介公司这段时期的经营重点由售改租，业主也开始转向租房。

    在住房市场持续遇冷的同时，租赁市场却是异常火爆。据链家地产市场研究部统计，5月份北京租赁市场房源量较4月份增加18%，客源量增加 57%，平均租赁价格同比增加20%，相当于租金整体上涨接近500元。

    租房者的直观感受也印证了这一现象。戴先生在西城区租的一套70平方米小三居马上就要到期，准备结婚的他仍然不选择买房，尽管房东说6月份 要将房租由3000元涨到3300元，他觉得租房还是很划算。

    开发商转战商业地产

    比起玩降价"假摔”游戏，转战商业地产似乎对开发商来说更为"靠谱”。

    随着住宅市场的趋冷和成交量下滑，一些对商业地产涉足不深的开发商开始悄然加快布局商业地产。万科目前已接手包括北京CBD核心区赢嘉中心 在内的三个商业地产项目，总投资超百亿元。保利地产集团也表示，未来3至5年，将持有商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。

    有业界人士指出，当前楼市调控主要针对商品住宅，商业地产项目不论是银行信贷还是准入标准都还没有明显变化，而且商业地产的投资空间一直被 低估，所以有可能成为开发商新的盈利增长点。

    那么，开发商转战商业地产会不会引起住房供应的不足？国泰君安分析师孙建平认为，开发商目前都没有下调新开工的准备，部分开发商有根据销 量、房价调整时间和幅度而定的认识。因为开发商手中货量目前均处于较低水平，因此从补充货量的角度，也会暂时保持计划。

    据了解，房地产开发投资周期一般为两年，下半年部分开发商可能会调整开工速度，但是总体不会影响住宅投资和住房供应量，而且住建部日前已与 各地签署了住房保障工作目标责任书，因此今年的住宅供应是有保障的。

    房价能否理性回调

    不论是购房者买改租，还是开发商改变经营策略，似乎购房者在这轮调控心理战中开始占上风。

    "我现在只是看看，等房价跌一段时间后才考虑买房。”来我爱我家三里河店看房的小陈告诉记者。尽管这么说，但他心里仍然忐忑不安。僵持到最 后，是真正迎来房价下降，还是又错失购房良机，小陈坦言他最大的担心是调控能否持续。

    不少人士认为，调控要到七八月份才会明显影响到房价。因为调控措施的落实和作用有一个过程，4月中旬楼市新政出台后，到目前为止是一个等待 各地细则落地的过程，开发商和投资者都抱有观望的心理，这也导致了房价虽然没有跌，也没有再涨。

    随着政策的逐步落实，政策的影响力就会由成交量传导到房价。有报道称金翠园、茗萃园等楼盘已开始主动降价，最大优惠幅度高达每平方米1万 元。万科、恒大等开发商也准备打降价牌，尽管有试探和"假摔”的嫌疑，但毕竟显示出房价已不再那么坚挺。

    另外，尽管国家层面的更严厉调控措施还没有跟进，但是各地方政府对一些调控细节的修补也将继续发挥作用，如北京商品住宅预售已开始实行每套 房都需要明码标价的制度，并在网上公示。这将对开发商虚报价格、捂盘惜售形成打击。

    持续的调控将会把投资者挤出市场，开发商哄抬房价的空间消失后，市场的博弈机制就会很简单，调控措施的作用就会更明显，楼市的拐点将不再遥 远。李文龙

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