民间资本逐鹿楼市写字楼成投资热点

   行业利润的高低向来是资本走向的基本参考原则，如果再加上一定的安全性，那就更好了，这就是民间资本大规模涌向迅猛发展的房地产业的最根本原因，利润高而又相对安全。

要说民间资本进入楼市而备受市场关注的，则首推温州、山西、以及鄂尔多斯资本。温州资本的特点是快进快出、充分利用银行的金融杠杆，有投机获利的行为，被媒体称为"炒房团”;山西资本表现较为稳健，对金融手段的使用稍差，多数投资投资地产行为是为了原有资本的增值、保值;而鄂尔多斯则是近年来异军突起的一股力量，有媒体总结其进入楼市属于"购房储蓄型”，也就是拿买房当作一种储蓄行为，不过现在看来这种"储蓄”的风险还是蛮高的，看看鄂尔多斯的楼市现状，我们就会明白。

透过表象看本质，英雄也要问出处，温商与晋商在投资投资地产理念上的差别是有其历史根源的。温州资本的积累源自简单加工业、低成本为竞争力的制造业，巨额资本的前期积累过程较慢，利润率相对不高，因此，赚够了辛苦钱的温商转为快进快出式的投资，采取高利润伴随高风险的带有"投机”味道的市场手段，炒房就是最具体的行为表现;再看山西资本，其资本积累的过程相对技术含量不高，以能源产业的高增长为契机，资本积累速度较快，周期短，在这样的背景下，其资本偏好稳健型、长期保值和增值型的方式，比如投资商业地产、赚取稳定的租金回报。

近几年来，山西资本在北京商业地产市场中的投资相对活跃，其运作手法也相对细致些。比如国内首支以山西资本为主的私募基金高和投资，吸纳山西资本，由专业的基金团队来负责专业化市场运作，进而保证投资收益率。另外一种体现细致特点的地方是由山西资本直接投资收购物业，并直接参与到商业地产项目的后期运营当中，并逐步积累经验，将商业地产资产组合做大。

"为什么要考虑投资收购写字楼呢?”接受中国写字楼网采访的过程中，我们问到这个问题时，首东国际执行董事马海军的回答也相对务实些，"因为相对安全吧，主要考虑资产的长期增值和保值性”。

2011年7月，朝阳区广渠门附近的首东国际正式进入了市场，这个由山西资本收购后经过专业化运作的写字楼开始了招租工作，目前首东国际已经基本完成了租赁指标，仅剩一层可租面积，租金水平由原来的6-8元上涨至目前的10-12元。由于市场化的专业运作，租金的快速上涨，首东国际的投资回报周期比预想的缩短了很多，这更加坚定了公司继续收购物业的信心。据悉，公司近期又收购了优质的商业地产物业，不久即将开展商户的招租工作。

可以说，以首东为代表的山西资本进军北京商业地产市场，已经拉开了帷幕。随着商业地产租金水平的整体大幅度上升，其原有的"住商倒挂”的局面已经被改写，资本对于其价值的认可程度也在不断攀升。"写字楼的售价估值在不断提升，收购谈判变得比以往要艰难，所以，在开拓以后的市场时我们会更加谨慎”马海军表示，"近几年北京写字楼市场上，热点商圈的新增放量仍然较少，但是原有楼宇的翻新、改造会在未来几年里为市场增添一些活力，而这对于实力雄厚的民间资本而言，也是一个发展机遇”。

楼市的发展关乎民生，调控的目的不是扼杀，是让市场健康发展。近年来商业地产的蓬勃发展，其本质并非因为住宅受控导致的资本转身，而是由于市场价值体系的重新修订。现阶段，以北京等一线城市为代表的商业地产，其整体水平还处在相对理性的阶段，商业地产长期、稳健的收益形式注定了它不是"投机者”的宠儿，而是为追求稳健价值的理性投资者提供优质的舞台。

投资就像开飞机，不在乎一时间飞的多高多远，更重要的是能够安全着陆。
 

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