二线城市甲级办公楼租金至少有15%的上涨空间

在经历了去年一波投资高峰之后，今年国内大宗物业投资依旧延续活跃态势，主要表现为需求持续旺盛，市场投资活动增长。DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示，随着一线城市投资市场门槛的逐渐提高以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来一到两年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动，二线城市甲级办公楼租金水平将出现至少15%的上涨空间。

DTZ戴德梁行投资部日前开展的一项外资机构大宗物业收购及转手调研显示，2005年至2010年间，在上海的25宗外资大额收购并成功转手的交易中，从投资周期、毛回报率以及退出难度等因素考量，办公楼项目均领先于其他物业类型。统计显示，外资购入并最终成功转手的项目中，办公楼占48%；其次是住宅及服务式公寓，占44%；零售商用物业部分仅占8%。工业地产方面，虽然有交易产生，但还没有转手退出的案例。叶建成表示，办公楼之所以投资占比突出，主要因为其具有投资周期较短、回报率较高等特点。调研显示，一般办公楼项目在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并能获得约50%的增值；住宅及服务式公寓的投资周期略长，大约34个月，收益率超过50%；零售商用物业则需要持有超过43个月，才能达到约40%的增值。

近年来，许多二线城市伴随着经济总量的增长，正在经历经济结构的转型，从制造业向服务业积极转变，对优质办公楼的需求大幅攀升。尽管各城市的经济各有特点，但二线城市商业地产发展正在复制一条一线城市所走过的道路。目前二线城市甲级办公楼市场多数尚未成形，属于单一大业主持有经营的甲级办公楼存量较低。以苏州为例，虽然去年GDP总量超过9000亿元，已接近部分一线城市的水平，但单一业主持有型甲级办公楼的体量仅28万平方米，比上海环球金融中心38万平方米的单一办公楼体量还低。另一组可以作为对比的数字显示，截至去年第四季度，一线城市中，深圳甲级办公楼存量为171万平方米，上海为431万平方米，北京为660万平方米。

叶建成指出，目前二线城市甲级办公楼存量少，且大部分为散售，租金较低。预计机构投资者介入后，整体租金水平将得到较大改善。如去年9月，平安保险在武汉购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼后，该区域租金从过去的月租金每平方米70元上涨至目前的110元左右，升幅达57%。

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