北京甲级写字楼投资回报高于平均水平

2011北京CBD商务节于9月15日至19日在北京举行，期间CBD商务节组委会相关负责人曾对外透露，活动期间北京CBD已出让的14地块中的标志性建筑——规划建筑高度为510米的Z15地块将动工，不过后来被证实为政府出钱做了些基建等工作，而中标者中信集团并未大举投入，相应的，Z15地块上名为"中国尊”的高楼也未按预期动工。

去年12月21日，北京市土地整理储备中心公布了北京CBD第一批地块出让中两幅地块的成交情况，其中备受关注的Z15地块，最终被中信集团以63亿元如愿摘得，63亿元的总价也打破了此前北京土地市场59亿元的总价地王纪录，成为新的总价地王。

根据已公开的相关信息显示，Z15地块将建成"中国尊”，规划建筑高度为510米，包括地上108层和地下4层，建成后将替代目前北京第一高楼、高达330米的国贸三期，从而登上北京高楼榜首位置。

对于Z15地块动工延迟的原因，各方猜测不一，但一位中标企业的相关人士向记者透露，据其了解，Z15地块的中标企业中信集团正与相关政府部门进行沟通，对地块原有规划的相关内容进行修改，以充分挖掘该地块的经济价值，从而使该地块开发建成后的经济利益最大化。记者试图就此采访中信集团公共关系部，但对方的电话一直处于无人接听状态，因此截至目前，该说法未得到中信集团的证实。

值得注意的是，虽然坊间一直有传言，"中国尊”建成后，将作为中信集团总部所在地。但如果仅将其作为一个甲级写字楼来计算其投资回报率，其租金的回报率，实际上已远高于行业平均水平。

中信集团拿下Z15地块的土地款成本为63亿元，而据悉中国尊的原本建设周期为5年，建设期内的投资额在100亿元以上。合计投资成本在163亿元以上。

北京一位研究机构的董事长在接受记者采访时指出，目前北京写字楼租赁行情一直处于上涨行情，空置率持续下降。而焦点位置的北京CBD区域写字楼出租行情更是紧俏。

27日，高力国际发布的研究报告显示，第四季度，北京甲级写字楼平均租金水平冲高至274.3元/月·建筑平方米，环比上涨7.89%，年度增幅高达42.64%，继续刷新十年来新高。而热点区域的CBD区域甲级写字楼平均租金水平更是飙升至313.7元/月·建筑平方米，环比增幅超过8.1%。

Z15地块总建筑面积约35万平方米，业内人士推测说，除去公共面积外，一般一个写字楼可供出租总面积是建筑总面积的7.5成~8成。以此计算，如果Z15地块开发后的写字楼全部用于出租的话，可供出租的总面积约28万平方米。如果以313.7元/月·建筑平方米为租金基准，一年下来，该项目全部出租的租金收入约10.54亿元。如果以163亿元作为投资总额计算，该项目全部完工，且全部出租的话，年投资回报率约6.5%。

北京某研究机构董事长补充说，Z15地块投入使用的时间是在至少五年后，目前北京甲级写字楼的租金水平正在大幅上涨中，且Z15地块隶属高档甲级写字楼，投入使用后的真实租金水平肯定在甲级写字楼平均租金水平之上，因此可以想象，待Z15地块投入使用后，假设全部用于出租，其真实的投资回报率会远高于6.5%。而今年上半年，北京CBD区域的甲级写字楼的平均投资回报率为6.2%。

对于Z15地块投入使用后投资回报率可能远高于平均水平的状况，这位董事长解释说，主要缘于包括Z15地块在内已出让的北京CBD14地块，出让时看重的是竞标企业的综合实力，而竞标价只是考虑因素之一，因此导致CBD14地块最终的成交价远低于预期，中标企业的拿地成本极低。比如7月CBD第二批成交的8地块中，有6地块以最低报价成交。CBD已出让的14地块，平均楼面价在近2万元/平方米左右，而周围的世贸工三写字楼等售价已超过5万元/平方米。

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