湖州楼市下半年走势浅见

   一、市场简要回顾：

   2009年上半年1至5月份，绝大多数城市的楼市交易出现了回暖迹象，个别城市比如深圳，杭州、成都和苏州的交易情况，可用"井喷”来形容。受周边城市成交回暖刺激，湖州楼市4、5月份同样出现了量升价提的销售情况。

   据对上半年购房情况的调查分析来看，湖州的房地产主要购房群体还是以改善性需求为主，刚性需求的量保持比较稳定，而且近期投资性需求回升，购买第二套房的人数有所增加。

   二、市场回暖原因分析：

   第一，2008年房价处在高位的一线城市，在2008年末和2009年初房价出现了大幅下调现象，从而在前段时间释放出一部分对价格敏感但在去年采取观望策略的自住性购房需求。

   第二，部分投资性需求开始入市。当房价下跌到可以租抵供的时候，投资性需求入市，楼市的供需关系就得到了改善，房价的底部就会形成。目前最新的按揭贷款基准利率已降到5.94%，如果再打7折，将只有4.16%。从月供和租金的关系来看，湖州已基本达到可以租养供。投资性购房需求的释放已具备条件。再加上商业银行对二套房贷审查标准的放松，使得非炒房行为的投资性需求也享受到了优惠的按揭利率，客观上为部分改善性需求和投资性需求开始释放提供了条件。

   第三，消费者对通货膨胀的担忧。为规避通胀压力，更多人会选择购置物业，从长期来看，房产还是比较可靠的保值性投资品。

   第四，国家及地方政府的政策扶持。因为要应对当前的金融危机，国家及地方政府出台的一系列有利于房地产业的政策，特别是国家放松银根、加大基础设施建设有力的推动了楼市的回暖，使消费者产生了房产市场将稳健上升的预期。

   三、楼市未来走向预期：

   预期判断：继续量升价稳，局部"井喷”。

   笔者不认为涨价现象将成为2009年的主流。这是因为2008年处于历史高峰的施工面积，将形成巨大的供应压力。去库存仍将是房地产行业2009年的一个艰巨任务。

   消费者追涨的心理被调动起来了。去年一年积压的刚性需求，随着价格的下调和政策的利好，在今年春节过后，逐步开始入市。而市场销售形势转好，开发商库存压力减少，部分开发商甚至由此引发提价。这样一来，购房者发现房价涨了，供应量也不多了，出手晚的话可能更亏，土地市场开始回暖，近期北京爆出"地王”，广州新推的几块地也经过多轮竞拍高价卖出，说明开发商对楼市的未来预期看好。

   湖州目前已开始有一些楼盘也已出现上调房价的现象，涨价幅度大约在5%到10%之间。短期来说，专业人士认为目前楼市所出现的人气的聚拢，并不会很快消失，另一个是银行的贷款态度也不会发生很大的变化，所以对于湖州下半年的房市，持谨慎乐观的预期。但未来楼市仍存在一些不确定性。

   房地产是宏观经济的晴雨表。目前的房地产回暖应当是方向性的回暖，现在的热和以前的热是两种状态，起码消费者的心态完全不同，在当前状况下不存在以前的恐慌性购买，是市场需求积蓄爆发的正常反应。我们同时也赞成销量逐步下滑的预测，但总体上应该仍是回暖的。

   相关链接：2009年1-5月全国房地产市场运行情况

   房地产开发完成情况：

   1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0个百分点，比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。

   1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点；房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月扩大0.6个百分点；房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6%，增幅比1-4月回落4.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.33亿平方米，增长23.6%，比1-4月回落4.9个百分点。

   1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

   商品房销售情况：

   1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。其中，商品住宅销售面积增长26.7%；办公楼销售面积下降1.8%；商业营业用房销售面积增长18.3%。1-5月，商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%。

   全国房地产开发景气指数：

   5月份，全国房地产开发景气指数（简称"国房景气指数”）为95.94，比4月份提高1.18点。

   从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.13，比4月份提高1.93点;

   本年资金来源分类指数为96.62，比4月份提高2.32点;

   土地开发面积分类指数为92.55，比4月份回落0.15点;

   商品房空置面积分类指数为89.05，比4月份回落2.15点;

   房屋施工面积分类指数为93.93，比4月份提高0.46点。

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