房地产的复杂性在于不可能期望达到一蹴而就的效果

由于工作的关系，我个人对全国两会代表委员的提案、议案，以及相关讨论，一直密切关注并抱有很大期待。

  我注意到，今年两会有关房地产以及房价的声音，不多。这倒不是房地产问题不重要，也不是房价就可以让人彻底放心了。如你所知，虽然去年9月底启动了新一轮的楼市调控，今年1-2月一二线城市的房价指数也已稳定下来，但各地情况差异甚大，有些热点城市的房价仍然在上涨，少数城市涨得还比较快。

  在言语和情绪上，将房价问题适当冷一冷，不无裨益。因为，哪怕你连篇累牍地控诉，高房价也还是在那里，再多的口水也不可能把它降下来。愤怒无助于解决问题，喧嚣反倒容易淹没真相。当前，急需加强对房价形成机制和房地产制度的研究。

  回头去看，中央政府对房地产市场不可谓不重视。本世纪初，几乎就在部分地区楼市初步显现出过热苗头时，就立即实施了调控措施。我们不能因为这些年来房价持续上涨，就武断地否认这些调控措施统统是无效的。

  房地产的复杂性在于，无论是片面强调交给市场化自行调节，还是主张由行政强力干预，都不可能期望达到一蹴而就的效果。而且，每年的金融环境，土地供应，民众需求，都在发生变化，没有任何一副药方可以包治多年。

  去年12月中央经济工作会议提出，房地产要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。我看到这个，还是有点兴奋的。因为我们过去每次调控，动用了包括信贷、财政、税收和行政限制等措施，有些时候还相当的严厉，但效果不彰，就必须从深层次的制度层面寻找原因。

  因此，今年两会我就特别希望能看到有关建立房地产长效机制的提案、议案，或确实能带来启发的深度观点。有，但老实说，到现在为止，不够多。

  譬如，全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军提出的加快发展住房租赁市场的议案，就非常好。国人希望拥有自己住房的心情可以理解，但从实际情况看，大城市的房价已然这么高，年轻人毕业几年后就买房，不现实。一段时间内，通过租赁市场解决居住问题，应该是可以接受的。关键是住房租赁市场要发达，要规范。

  加快发展住房租赁市场，是房地产长效机制的重要组成部分。中央经济工作会议首次提出为住房租赁市场立法，正是着眼于此。吴亚军的建议接地气，有很强的针对性，我相信能给有关部门起草法律文件和部门规章提供有益的借鉴。

  再譬如，房地产长效机制，离不开存量房（二手房）市场的培育。很多朋友谈起房地产市场，谈起房价，往往是拿新房说事。而事实上，从交易量来看，一线城市早已是以存量房为主，二线城市的存量房份额也越来越大。

  举个例子。像北京上海这样的特大城市，即使是在限购的背景下，住房需求也依然庞大。最近一段时间，由于新房供应紧张，大量需求转入北京的存量房市场，致使价格压力日渐增加。而存量房市场是自由定价，政府部门很难直接干预。在这种情况下，欲稳定市场，就必须找到更具智慧的管理方式，此非长效机制不可。

  又譬如，上世纪90年代以来，海南房地产市场有过几次大的震荡，这一次是，进入2017年后，房价再度加速上扬。在以旅游度假为主要需求、资源独特的海岛，如何管控楼市，是一门迥异于内陆城市的大学问。

  房地产长效机制的建立，涉及金融、土地、财政、税收、立法等多个层面，恐怕需要不短的时间。但人民群众对稳定房地产市场的需求又相当迫切。怎么办？此前我曾经呼吁，有关方面应在广泛调研的基础上，尽快拿出一个框架来，预期稳定了，就有利于稳定当前市场。

  这方面，全国人大代表、政协委员是可以有所作为的。代表委员有广泛的群众基础，可以通过实践走访、座谈的形式，将人民群众的意见、建议精炼提纯，汇集为提案、议案。就像上文提到的吴亚军代表那样，针对问题提出具体建议，就一定能给有关部门的决策提供有价值的参考，甚至可以加快政策、法律的制定。

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