供应稀缺与承租力下滑 京写字楼三年后现拐点

   2013年年初，徐铭所在的互联网公司从北京CBD的万达广场搬到了酒仙桥电子城。公司迁址的原因很简单，万达广场7元/平方米/天的租金已成为其难以承受之重，且今年如果再续租又将面临租金的上涨，老板索性决定将公司搬到酒仙桥区域，相较而言，电子城4元/平方米/天的租金能节约一大笔成本。

   事实上，由于酒仙桥电子城所在区域配套设施逐渐成熟，近两年不断吸引大型企业进驻。而从去年开始，北京写字楼需求溢出效应明显，包括望京、酒仙桥等区域的新兴办公区域成为一众企业的"新宠”。

   一系列连锁反应被激发。受北京写字楼市场租金的连续上涨，北京商务园和仓储设施的租金也经历了大幅上升。而第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼告诉记者，北京核心办公商圈的业主们在意识到需求外溢后，为挽留住优质客户，开始给予续租客户更为优惠的条件。由此，北京东部传统商务区甲级写字楼租金三年来亦出现了首次下跌。

   租金拐点在连续监测北京写字楼市场后，第一太平戴维斯发现，在经过了连续三年持续上涨后，东部传统商务区租金出现了首次小幅下跌，但西部市场及新兴区域租金仍保持上涨。在业界看来，此前写字楼租金涨速最快的北京现在有明显放缓的趋势，意味着写字楼租金拐点的到来。

   此前，由于供需矛盾的持续发酵，租金一直居高不下，导致北京甲级写字楼完全由卖方市场主导。戴德梁行的统计数据显示，今年第一季度，北京甲级写字楼租金上涨至每月每平方米298.23元，环比上涨1.27个百分点，与去年同期相比上涨7.46%。同时，在无新项目入市的情况下，写字楼空置率下降至1.97%，环比降低0.79个百分点。

   另一面，供应却愈加稀缺。根据第一太平戴维斯提供的数据，2013年第一季度，由于仅有两个自用型项目竣工入市，北京甲级写字楼可租赁存量稳定在914万平方米。此后3个季度，仅有4个项目预计将交付使用，为市场新增15.6万平方米可租赁供给。

   "这将令2013年供给量跌至过去15年最低值。”王琼说，北京甲级写字楼预计将继续面临可租赁供给短缺的状况。

   这种情况下，核心商圈的写字楼的需求构成已发生实质性改变，租客群体发生变化，同时核心位置亦面临再聚集趋势。

   根据高纬环球北京分公司的调研，今年第一季度，随着中国网、拉手网和东方资产等租户的入驻，北京写字楼租赁成交中，高科技和金融业分别以31%和24%的占比排名前两位。从商圈来看，北京中央商务区商圈、亮马河商圈和望京商圈的写字楼租赁成交最为活跃。

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