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从“物业管理企业”到“物业服务企业”

北京写字楼网    来源:都市快报        浏览:

在遥远的"基因打靶”命中"诺贝尔”时,公众期待身边的"业主告状”能够命中《物权法》。北京九龙山庄车位物权之争的官司,同样具有一种开创性意义——这关乎公共设施归属问题:200多个公共区域内的停车位被物业或租或售,小区幼儿园等公共设施变成私人房产,已被辞退的物业公司"赶也赶不走”。

利益之争,法律调整。恰好,我国的《物权法》和新修订的《物业管理条例》,都从今年10月1日起施行。现实官司,是对法律效用的最好试金石。物业公司是服务企业,是业主雇来为自己服务的。这里是个社会缩影,有着社会学价值:"仆人”本来是为"主人”服务的,施行的结果却往往是"仆人”变成了主人,拥有种种权力,而主人倒成了"受气包”。权力的演变,常常有着奇怪的轨迹:由于物业公司长期有专人管事,而代表业主的业委会倒是业余的,权力的主次很容易颠倒过来,"公共仆人”就变成了"当然主人”,想辞退也赶不走。

必须注意到,《物业管理条例》修订时,已将"物业管理企业”修改为"物业服务企业”,从"管理”到"服务”,一词之改,是职能本位的回归。因为"管理”是权力的体现,而"服务”则是职责的体现。服务就是服务,不要把"全心全意”的服务扭曲为"权心权意”的管理。

当然,物业服务者也有自己的权利,其提供的是有偿服务,不是义务劳动。那么,服务者与被服务者之间,就是一种协商的、合约的、授权的关系。不经合法授权,服务者就没有服务权。换句话说,你作为被服务者,有"不被服务”的权利,进一步来说,对于强制性的"服务权力”,你有拒绝的权利。

在《物权法》和新《物业管理条例》已经施行的背景下,作为"物业服务”的企业,应该换换脑筋和思维了,不能再带有由房地产商留下来的"先天独得执政权”意识,而要培养"后天合法服务权”意识。没有这样的法治意识,必然会做出许多违法的事体;有了这样的法治意识,才能学会如何沟通、妥协与合作。此前就有个来自北京的消息:有一家物业公司以减免物业费的形式,向业主返还了小区公共部位2006年的业权收益,共计116万元,这些收益主要来自电梯、大堂的广告,在公共区域开设咖啡厅,出租人防工程等。也就是说,原本由全体业主享有的权利利益,是不能由物业服务企业"独得”的,它不是你的"唐僧肉”。你学不会合情合理又合法地"分享”,必然会成为被告,甚至成为被辞退的对象。

公共设施的物权,是业主的,不是服务公司的,尽管物业服务公司可以说"我取之于民也用之于民呀”,但别忘了,取之于业主的一丝一毫,都基于业主的合法授权,别说"管理”要得到授权,"服务”也要得到授权,否则还是请你全心全意为自己服务去吧。

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