从“物业管理企业”到“物业服务企业”

在遥远的"基因打靶”命中"诺贝尔”时，公众期待身边的"业主告状”能够命中《物权法》。北京九龙山庄车位物权之争的官司，同样具有一种开创性意义——这关乎公共设施归属问题：200多个公共区域内的停车位被物业或租或售，小区幼儿园等公共设施变成私人房产，已被辞退的物业公司"赶也赶不走”。

利益之争，法律调整。恰好，我国的《物权法》和新修订的《物业管理条例》，都从今年10月1日起施行。现实官司，是对法律效用的最好试金石。物业公司是服务企业，是业主雇来为自己服务的。这里是个社会缩影，有着社会学价值："仆人”本来是为"主人”服务的，施行的结果却往往是"仆人”变成了主人，拥有种种权力，而主人倒成了"受气包”。权力的演变，常常有着奇怪的轨迹：由于物业公司长期有专人管事，而代表业主的业委会倒是业余的，权力的主次很容易颠倒过来，"公共仆人”就变成了"当然主人”，想辞退也赶不走。

必须注意到，《物业管理条例》修订时，已将"物业管理企业”修改为"物业服务企业”，从"管理”到"服务”，一词之改，是职能本位的回归。因为"管理”是权力的体现，而"服务”则是职责的体现。服务就是服务，不要把"全心全意”的服务扭曲为"权心权意”的管理。

当然，物业服务者也有自己的权利，其提供的是有偿服务，不是义务劳动。那么，服务者与被服务者之间，就是一种协商的、合约的、授权的关系。不经合法授权，服务者就没有服务权。换句话说，你作为被服务者，有"不被服务”的权利，进一步来说，对于强制性的"服务权力”，你有拒绝的权利。

在《物权法》和新《物业管理条例》已经施行的背景下，作为"物业服务”的企业，应该换换脑筋和思维了，不能再带有由房地产商留下来的"先天独得执政权”意识，而要培养"后天合法服务权”意识。没有这样的法治意识，必然会做出许多违法的事体；有了这样的法治意识，才能学会如何沟通、妥协与合作。此前就有个来自北京的消息：有一家物业公司以减免物业费的形式，向业主返还了小区公共部位2006年的业权收益，共计116万元，这些收益主要来自电梯、大堂的广告，在公共区域开设咖啡厅，出租人防工程等。也就是说，原本由全体业主享有的权利利益，是不能由物业服务企业"独得”的，它不是你的"唐僧肉”。你学不会合情合理又合法地"分享”，必然会成为被告，甚至成为被辞退的对象。

公共设施的物权，是业主的，不是服务公司的，尽管物业服务公司可以说"我取之于民也用之于民呀”，但别忘了，取之于业主的一丝一毫，都基于业主的合法授权，别说"管理”要得到授权，"服务”也要得到授权，否则还是请你全心全意为自己服务去吧。

编辑：