9月或迎来商铺热租潮 传统商圈街铺“示弱”

随着部分商户撤出传统商圈，如上下九、北京路、体育西路等传统商圈街铺转租率有上升趋势，其租金也出现了滞涨，甚至有略微下滑的情况。
 
电商冲击零售商铺

网店的换季促销大战早已打响，多家知名服装电商均推出各种名目的让利打折活动，吸引众多消费者围观购买。反观传统商圈的临街旺铺，周末人气开始下滑，部分大型购物商场频频进行促销或主题活动，均无法带来预期的收益。

记者本周采访业内人士得知，受到经济大环境以及电商对实体零售业的冲击，部分黄金商圈的街铺转租率呈现上升趋势，而其商铺租金也出现了多年罕见的稳中暗降，"节假日较多的第四季度是全年的销售旺季，若要判断今年商铺租赁行情的成色，还得看第四季的发展。” 

经济大环境+电商围剿
传统商圈街铺租金滞涨

"数年前，电商已经开始对实体零售业带来冲击，但近两年的影响尤为明显，一些传统商圈街铺转租频密，就是最好的证明。”中原地产工商铺商铺部高级营业经理吴锋表示，由于消费者对网上购物的认可度提高，眼下部分经营中低档服饰的私人店铺陷入窘况。此类商户考虑到铺租成本和实际利润，已逐步转向经营成本更低的电商阵营。对于一些定位中高端的知名品牌，纵然仍在传统商圈驻点开铺，但在完成了对市场布局后，基于现时经济环境亦没有扩张开分店的计划。

合富置业储备分区营业经理朱良邑表示，目前部分重新投入市场放租的商铺，上一手租客是经营中低端服饰、鞋业等小本零售业的商家，此类中低端服饰、鞋业等小本零售业的商家，由于初期创业成本相对较低，因此数量相对较大，其经营模式发生转变亦相对较容易被市场察觉。

商圈街铺转租频密
社区铺租客稳定更吃香

随着部分商户撤出传统商圈，如上下九、北京路、体育西路等传统商圈街铺转租率有上升趋势，其租金也出现了滞涨，甚至略微下滑的情况。满堂红商铺部高级经理郭海波表示，今年6~8月份，经满堂红促成的街铺租赁成交量激增，商铺转手情况明显增多。反观租金，往年平均涨幅在5%~8%的街铺租金，今年却并无涨势。

与传统商圈铺租滞涨、转租频现相比，一些商圈的二三线内街商铺和社区铺的租赁行情却较为紧俏，租金水平虽然无法媲美黄金旺铺，但胜在租值稳中有涨，且租客稳定，转租率较低。吴峰表示，社区商铺如海珠区光大花园、保利花园，内街如江南西、淘金等路段，其商铺租值都有近10%的升幅。

9月或迎来商铺热租潮
投资客可留心社区铺

满堂红郭海波告诉记者，进入9月以来，市场上寻找商铺的租客增多。因为与淡季开铺相比，旺季开铺无需坐守，直接看到"回头钱”。预计9月将迎来商铺租赁的小高峰，部分占据优越地段的靓铺业主，很可能上调租金。

对于投资商铺的买家，多位行家建议预算较低的买家可将目光投向总价相对较低，但实际收益稳定的内街铺和社区铺。从时下内街铺和社区铺的租售价格来看，租金回报率介于3%~4%的商铺可入手持有，等到租金回报率上涨至5%时，抛售可获近20%的升值回报。

而资金充裕的买家则可考虑传统商圈"闪现”的黄金街铺。郭海波表示，买铺始终要以路段和商圈氛围作为首要标准，"根据过往经验，'高买’总能'高卖’，易转手、高回报向来是传统商圈街铺的特质。”

大商场减少零售铺配比
   街铺租金递减

去年底，马云与王健林有关电商的对赌曾经一度引起市场评论。对于坐拥全国72座万达广场，持有物业面积1373万平方米、规模全球第二的万达集团来说，百货零售业实体店的销售业绩冷暖自知。据最近披露的万达集团上半年总结，去年三季度，万达集团决定调整万达广场二楼业态，减少服饰类业态、增加生活服务类业态，并在今年开业的大连高新和宜兴两个万达广场进行试点，效果超出预期。调整后的万达广场二楼客流比未调整万达广场增加10%以上，销售额增加8%。为此今年四季度以后开业的万达广场二楼全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年前把已开业72个广场二楼业态调整完。也就是说，今年12月开业的番禺万达广场以及未来开业的增城万达广场二楼将不会有任何服饰店，甚至有可能不会出现零售业态，电商"蹂躏”零售商业的惨烈可见一斑。

大商场如此，街铺社区铺也不例外。据商业地产人士透露，上下九和北京路周边转手的零售商铺中70%为服饰和运动用品店，周边零售铺甚至出现租金一减再减的情况。人民南路某零售服饰商铺因连接上九东，租价一向高企，以往50多平方米的铺位租金达4万多元，租金单价接近1000元，这一年租金一减再减，从月租4万元多元下调至3.1万元，但屡换租客生意依然不见起色。中原地产工商铺商铺部营业经理禤剑东透露，电商让低端零售商业吃尽苦头，电商价格低且可以送货上门，低端零售商业在电商面前竞争力全无，一些地段佳的店如人民南路的商铺虽然每天都可以做不少生意，但都是路过行人买一些小物件，生意额不大。

满堂红商铺部高级经理郭海波表示，不仅仅是万达广场在调整商场的零售比例，中华广场也在不断地调整租户结构，如二楼一些原来经营服饰的大铺也空置出来。从影响范围来看，受电商冲击最大的是服装、运动用品、数码家电和图书等产品，上下九、北京路步行街被淘汰转手的商铺七成是经营服饰或运动用品的，取而代之的租客多是经营珠宝、黄金首饰、高端化妆品，符合目前贵金属投资热的潮流。郭海波透露，在步行街的品牌服饰铺即使没有转手，也在苦苦支撑，在续约期都与业主商量维持原租金，连5%的递增幅度都达不到。中原地产禤剑东表示，新出现的租客还包括餐饮和银行，这两类租客比较租得起价。

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